買樓食自己。勤奮獲三宅 #1256

你好!

一年前在書店看到您的著作,獲益良多,己閱畢您的三本著作和上了買樓001。儲了幾年錢計劃置業,想請教投資部署,盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見!

 

個人背景

年齡: 31歲

職業: 專業人員,現居住於父母名下已供完的公屋(估值100萬,未補地價)

 

收入及支出

月入約65000, 扣除強積金後有62000收入,每年根據薪酬表跳point。每月扣除家用保險稅等各儲蓄,至少能儲40000, 其中30000作首期儲蓄。

 

資產

有約70萬現金儲蓄。沒有持有任有投資產品(股票、基金等),有買保險(人壽,危疾,醫療,意外)

 

目標

計劃買一個大屋苑兩房單位, 三年後自住,  荃灣線/沙田線近番工

 

問題

由於流動現金較少,估計現時只能應付410萬以下物業,故有以下計劃

 

Plan 1 買400-420萬物業+租出去—->3年後賣出去 + 買自住物業

– 壞處: 無左第一筆置業費用 –>  約20萬!!!  (約2年租金)

– 好處: 賺樓市升值

 

Plan 2 買 400-420萬物業 +租出去—-> 3年後自住—->儲錢買第二個物業

– 好處:可嘗試按第一個物業 –> 借200萬!

– 壞處:

   – 15% 額外印花稅, 如600萬樓 –> 90萬額外印花稅 !!! (約5年租金)

   – 七成首期 –> 180首期 + 30萬雜費 –> total = 300萬先可以再買

 

Plan 3 唔買樓 + 投資儲蓄—->3年後買自住物業

– 壞處: 三年後樓市大升就俾唔起首期

– 好處:可慳番20萬買樓費用

– 在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金?

 

請問我的方向/目標正確嗎?以上的計劃我應採取哪一個呢?望早日回覆!

祝身心康泰/食自己勤奮80後上

 

 

ANSWER:

佢買樓既方向就一定正確,不過大部份人唔成功主因在執行得差。當然如看倌是生意人,買樓為理財軸心就唔適合你。讀者的優勢在於父母提供住處,加上人工高借貸力勁、儲錢效率亦高。缺點是後生要先捱窮,無乜儲蓄。惟在得專業資格加上努力儲蓄之下,可將樓逐間咁儲令自己發達。基本上有結婚者,只消自己及老婆再加父親每人持有一間,要規避15%印花稅去完成一生三宅沒有問題。現時讀者借貸力為(65000/10000*50%*2.59) = 8.4百萬,他日人工再跳point應總借貸力可過千萬可夠買三間細樓。若結婚或有兄弟姊妹襄助,讀者借貸力即可過千萬而輕易買齊三間樓上會,在此客觀環境下讀者從買樓收租去累富是較可行的。

 

另讀者只要有住宅,再買下間住宅一定要比15%印花稅(除非當時已撤辣)。故不需因要避稅而行plan 2將原本住宅賣走、或用plan 3將買首間樓之實行延得太遲。留意父母若年過60就算住公屋都唔使再申報資產,免除成為富戶而被逼交還公屋之風險。故讀者如真係成世人唔結婚,父母可助佢在低稅支出下完成一生三宅。

 

 

應作之事為先買房一間,31歲做業主唔算早但亦唔係遲。由大屋苑入手正確,始終初心者對影響一間屋既事項、及裝修事宜都未攪得清楚,大屋苑有多幾個盤睇,好去比較好作學習。當佢買入第一城420萬九成上會,月供420*90%/259*10000 = $14500。入手後學人地咁偷偷租出,收租與供樓款項大致可相抵。此後借貸力用掉378/840 = 45%,現金用掉42萬(稅要約10萬而佣為4萬)。

 

 

到35歲假設人工跳point至7萬,借貸力升至9.06百萬,即未運用的借貸力為906-378 = 528萬,加上已儲蓄48個月,現金有4*48 = 192萬,讀者仍可夠能力入手市值約(528+192) = 720萬之樓房。若當時按揭政策仍未鬆縛,保守一點買600-650萬既樓是夠借夠首期的。如當時已婚、或父母其中一人肯襄助借名出黎買樓,讀者可用八成上會既皇牌,35歲買好哂三間樓完成基本盤一d都唔困難。當然在儲蓄期間可將資金用作收息,計保守只用借基套房E收年10%去計,於4年儲蓄期間收到約20萬利息是沒問題的! 至於什麼加息週期會影響樓價同債價,敢講要影響一早影響左了。真正的「加息」應在2013年夏天已開始。








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