買樓食自己。勤奮獲三宅 #1256

你好!

一年前在書店看到您的著作,獲益良多,己閱畢您的三本著作和上了買樓001。儲了幾年錢計劃置業,想請教投資部署,盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見!

 

個人背景

年齡: 31歲

職業: 專業人員,現居住於父母名下已供完的公屋(估值100萬,未補地價)

 

收入及支出

月入約65000, 扣除強積金後有62000收入,每年根據薪酬表跳point。每月扣除家用保險稅等各儲蓄,至少能儲40000, 其中30000作首期儲蓄。

 

資產

有約70萬現金儲蓄。沒有持有任有投資產品(股票、基金等),有買保險(人壽,危疾,醫療,意外)

 

目標

計劃買一個大屋苑兩房單位, 三年後自住,  荃灣線/沙田線近番工

 

問題

由於流動現金較少,估計現時只能應付410萬以下物業,故有以下計劃

 

Plan 1 買400-420萬物業+租出去—->3年後賣出去 + 買自住物業

– 壞處: 無左第一筆置業費用 –>  約20萬!!!  (約2年租金)

– 好處: 賺樓市升值

 

Plan 2 買 400-420萬物業 +租出去—-> 3年後自住—->儲錢買第二個物業

– 好處:可嘗試按第一個物業 –> 借200萬!

– 壞處:

   – 15% 額外印花稅, 如600萬樓 –> 90萬額外印花稅 !!! (約5年租金)

   – 七成首期 –> 180首期 + 30萬雜費 –> total = 300萬先可以再買

 

Plan 3 唔買樓 + 投資儲蓄—->3年後買自住物業

– 壞處: 三年後樓市大升就俾唔起首期

– 好處:可慳番20萬買樓費用

– 在這五年內,應從什麼途徑或產品增大這筆首期資金?

 

請問我的方向/目標正確嗎?以上的計劃我應採取哪一個呢?望早日回覆!

祝身心康泰/食自己勤奮80後上

 

 

ANSWER:

佢買樓既方向就一定正確,不過大部份人唔成功主因在執行得差。當然如看倌是生意人,買樓為理財軸心就唔適合你。讀者的優勢在於父母提供住處,加上人工高借貸力勁、儲錢效率亦高。缺點是後生要先捱窮,無乜儲蓄。惟在得專業資格加上努力儲蓄之下,可將樓逐間咁儲令自己發達。基本上有結婚者,只消自己及老婆再加父親每人持有一間,要規避15%印花稅去完成一生三宅沒有問題。現時讀者借貸力為(65000/10000*50%*2.59) = 8.4百萬,他日人工再跳point應總借貸力可過千萬可夠買三間細樓。若結婚或有兄弟姊妹襄助,讀者借貸力即可過千萬而輕易買齊三間樓上會,在此客觀環境下讀者從買樓收租去累富是較可行的。

 

另讀者只要有住宅,再買下間住宅一定要比15%印花稅(除非當時已撤辣)。故不需因要避稅而行plan 2將原本住宅賣走、或用plan 3將買首間樓之實行延得太遲。留意父母若年過60就算住公屋都唔使再申報資產,免除成為富戶而被逼交還公屋之風險。故讀者如真係成世人唔結婚,父母可助佢在低稅支出下完成一生三宅。

 

 

應作之事為先買房一間,31歲做業主唔算早但亦唔係遲。由大屋苑入手正確,始終初心者對影響一間屋既事項、及裝修事宜都未攪得清楚,大屋苑有多幾個盤睇,好去比較好作學習。當佢買入第一城420萬九成上會,月供420*90%/259*10000 = $14500。入手後學人地咁偷偷租出,收租與供樓款項大致可相抵。此後借貸力用掉378/840 = 45%,現金用掉42萬(稅要約10萬而佣為4萬)。

 

 

到35歲假設人工跳point至7萬,借貸力升至9.06百萬,即未運用的借貸力為906-378 = 528萬,加上已儲蓄48個月,現金有4*48 = 192萬,讀者仍可夠能力入手市值約(528+192) = 720萬之樓房。若當時按揭政策仍未鬆縛,保守一點買600-650萬既樓是夠借夠首期的。如當時已婚、或父母其中一人肯襄助借名出黎買樓,讀者可用八成上會既皇牌,35歲買好哂三間樓完成基本盤一d都唔困難。當然在儲蓄期間可將資金用作收息,計保守只用借基套房E收年10%去計,於4年儲蓄期間收到約20萬利息是沒問題的! 至於什麼加息週期會影響樓價同債價,敢講要影響一早影響左了。真正的「加息」應在2013年夏天已開始。

諗SIR收息投資課程

收息101課程可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂**

(限時安排)
付款後即可以全部三堂網上學習,
並可於2021年首兩季補回真人教授的第二及三堂。
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

[FULL己滿]第二堂真人教授:2021-01-16(六)14:00-16:45(如需要)
[FULL己滿]第三堂真人教授:2021-01-23(六)14:00-16:45(如需要)

第二堂真人教授:2021-03-02(二)19:15-22:00(如需要)
第三堂真人教授:2021-03-09(二)19:15-22:00(如需要)

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機


[FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15
[FULL己滿] TEDP61第二課: 2021-02-02(二) 19:15-21:15

TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

[FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15
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TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】course code:TELY71
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年2月27日 下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
全三課費用:$3000元
地點:佐敦
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 


買樓001  第一堂:
 選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
買樓001  第二堂:
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
買樓001  第三堂(手把手):
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

講解

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】course code: TELY72

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)

第三課:2021年3月6日 14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到

地  點: 佐敦

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

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買樓003第一堂:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!

資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 



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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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