你好諗sir! 看過你的blog一段時間,令我增長不少知識!想請教你一些投資問題,謝謝!
本女子28歲已婚, 家庭主婦, 有一小孩。儲蓄只有10萬。2012年買左月供基金 每月供3120, 虧蝕緊1萬多,現在沒收入所以停供,但基金管理費繼續蠶食緊我d錢。(很後侮)
有一物業收租,2012年,9成上會購入單幢洋樓160萬 現市值257萬. 樓齡35年,剛簽租約。
過多1個月想申請轉按(先生公司做入息證明) outstanding 128萬。粗略估計,轉按6成154.2萬,銀行送1% 1.542萬
減番按揭保費用4萬 律師費7000(估計)
可套23萬出來,但還未知可作甚麼投資。
未來半年後會全投工作,幫補家計。
先生做生意, 月入2萬, 零儲蓄。每月供樓1萬 家用5千 日常開支根本沒辦法儲蓄。
2013年 9成上會270萬購入現住單位, 32年樓齡 2年前花8萬作外牆維修,現市值只有374萬。
本身對投資零智識，有少少想法:
- 奶奶有間公屋,賣出老公名的自住屋可得大約120萬。綠表申請居屋(用老公妹名)另老公名買一間樓佢收租。
- 不賣自住屋,用老公妹名,用奶奶公屋換居屋。但這筆錢不知何年才有。
3.因兩公婆名下已有樓,樓市加辣已沒能力再買樓作投資,轉戰大陸、 澳洲、日本樓可行嗎？
長遠目標希望我和老公各持兩物業,即一間自住,3間收租。請問諗sir可建議我一些投資意見嗎？萬分感謝!
ANSWER:
讀者長遠的目標是要每月有錢洗，而唔係有樓。當做好夫婦每人一間房之後，唔使為左要買樓而在世界各地買樓。加上個人儲蓄只十萬，老公份糧又唔係高而自己又無做野，萬一比佢轉按左自己樓再一加一咁「買到居屋同老公收租樓」，中哂「三重彩」之後遇上樓市下跌，到時讀者光景如何?
轉按完好辛苦咁套左廿萬出黎，欠銀行154萬，月供154/259*10000 ~ $6000
賣左樓套有374-270 = 96萬，先講先生買收租樓，由於曾經置業就算今時冇樓係身，首期仍是要20%。若比佢搵到間280萬既樓買入，首期要56萬而佣3萬，若賣走樓後未夠半年就買新收租樓，印花稅是要比15%而180日後退回，即要先比42萬而稍後退回約38萬。那56萬+3萬+42萬的支出已經超100萬，讀者賣樓後只得96萬應唔夠比。更何況佢想買完收租樓後更想用姑仔個名去買居屋?
就當掉轉，姑仔肯拎佢個名出黎買居屋錄表保佢九成上會，由於賣走自住樓即讀者連先生要搬去居屋同奶奶住，呢間居屋未補價都應該要300萬先夠大去住哂上述人物，即姑仔要負擔月供300*90%/259*10000 ~ 10400。當佢淨低約60萬走入去GRAND YOHO買間一房，發展商借到佢足上埋會，筆供樓數目唔會少於一萬，即到時讀者家庭要負擔6000+10400+約10K = 26400，仲高過讀者先生成份糧。咁既建議筆者點批得落呢?
當然，看倌只需反轉條數，就知道28歲點先可以住係居屋再夫婦各一樓收租咁爽。要負擔26400的按揭即夫婦人工要共26400*2=52800。現金要(257-154)+(56+3+42)+30 = 224萬。當然材料仲要個有住緊公屋既阿媽。如你冇224萬但人工足加上夫婦本身半年內未持有樓，現金可減至173萬而人工要提升至$62800。亦即係讀者要供得起兩收租加一居，家庭收入要再升32800。如佢出返黎做野而姑仔肯無條件協助，加埋奶奶助攻應該okay!
希望大家睇呢個blog，會明白到於理財路上，有好多你無為意既人同文件或經歷都可以係有用資源!
另十分建議讀者未攪清買樓點做budgeting、當中之法律責任及程序之前，千祈唔好走入新盤賣樓中心，一旦簽約屬必買必賣，就當有財仔肯借都唔係好事，一旦「新樓上身」到時真唔識再點幫忙。最起碼都要知，返工未返夠半年係批唔到按揭既。
讀者至精明就係早年買落兩間樓，但請勿因樓價升而身痕想換馬，因家庭儲蓄率欠佳加上工資唔高，保存現有兩間樓希望慢慢供滿四十歲等收成才是正路。可能讀者心諗:「唔係呀，我而家三十未夠就叫我等四十!?」那只好說個人沒資本，攪乜都唔掂。如果是儲得之人等返三五七年仲可再發圍，但如好似讀者咁既case真係一動不如一靜。自己慢慢再理順下點先儲到錢才作打算，就算自己要重投職場亦在所不惜。
努力工作，努力儲錢，努力學習投資知識令自己辛苦儲起既錢唔行冤枉路才屬正途。應由學習ETF買賣入手、豐富了樓房買賣及加按知識後才慢慢去想用債券收息未遲。對於未有資本既讀者不應用收息101所授的方案。但為日後再買樓做準備是可以的! 賣走而家手上樓房，會令日後重置時付出鉅大成本，讀者應三思而行。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
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新加坡離岸投資戶
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
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上課地點為尖沙咀
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
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- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
