[‪汪敦敬‬] 特首候選人 應懂的樓市概念 (2017/01/03)

20170103 特首候選人

 

 

08年之後樓市進入新常態,政府的政策方向正確之餘卻未能報捷,除了因為不少政治因素和角力外,不少市場持份者,包括政府,我認為仍未掌握樓市的新常態下的秩序和邏輯,如果新一任特首不可掌握到新的觀念的話,相信樓市問題仍然解決無望,以下我分享我的看法。


(1) 一、二手總供應才是市場供應的全部,政府甚至很多學者看樓市都偏重於一手供應量,絕大部份的人都忽略了二手放盤量是更大及更重要的供應板塊,08年之後,正正是二手放盤量的數量減少遠遠高於一手供應量的增加,這又如何能夠做到供求平衡呢?

 

(2) 為何樓市辣招反令樓價上升?那麼,我們必須要清楚市場是如何運作的,當高樓價下市場的成交運作是可以支持到的時候,業主當然不會割價求售,那麼無論市場上有多少需要也好,必須要合乎能支付高價的合格購買力才能買到樓,合格購買力若多於供應,樓價仍繼續升,不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半,只要剩下那半成合格購買力能支持低成交量的市場,樓價便不會下跌。

 

樓市辣招雖可抑壓樓市購買力,也一次又一次令市場成交進一步少於合格購買力,這個就是辣招方向正確,但是方法錯誤引起的。

 

(3) 發展商不會因供應過多而減價,如果在營商之道來說,發展商減價只有兩個原因,a)「減價率」是永遠低於「成本和風險損耗率」的,現在是低息期,而且市場資金泛濫,減價不是發展商一個合乎邏輯的選擇,b)減價賣樓回籠的得益是大於不買「揸貨」,現在易借錢!難買地!貨如輪轉的節奏減慢!

 

(4) 增加二手放盤量可扭轉市場,辣招已經將市場成交縮到很少,政府只要鼓勵二手放盤,令到二手新放盤量比成交更多,那麼二手放盤量就會重新累積增加,樓價最快會在半年,最遲會在兩年內形成下調壓力,政府應放寬按揭門檻,解放換樓自住人士向上游,那麼上車的供應自然增加了。

 

 

 

*轉載自2016年12月23日的經濟日報










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