諗Sir,
本人準備參加買樓101斑,但想先請教換樓策略.
本人(43歲)月入4萬太太月入2萬(42歲),有一層已供滿居屋,中銀估值約540萬, 手頭現金80萬沒有任何負債
希望將居屋賣出,轉為2間私樓,應如何部署?
Thanks
鍾先生
answer:
今日比較忙，聶sir放假所以暫只得我準備中午有關股市的直播，聽日更要上now tv (13.45) 及小炒王做訪問(10:20)，通通要係中午的會議前完成。那不妨選個有心報名但未係學員的，容許我睇些短個案可更快完事。先講鍾生應否賣樓，唔應只睇間屋本身的投資價值，更要著重個人及太太的工資水平。一間樓賣走有錢返簡單易明，經紀時常提你間樓幾錢賣走有幾好。不過能否「更有錢」主看你懂不懂運用借貸力，因金管所限銀行係唔會話比你知仲有幾多你先可借盡。而借到幾多睇人工及歲數，可惜鍾生未有言明，故在起手一式已錯(當然是從筆者角度，要知世上無絕對)，令筆者答題更見容易。
可能有人問? 發達或改善生活一定要借錢咩? 筆者答案係:「是的」。因為人窮一世究竟搵到幾多儲到幾多已可計到。當你月入三萬而可儲一半，30年工作可儲15000*360月 = 540萬。若從55歲退休利用540萬作退休，相信要捱到尾要理財技巧高超才能夠。至於月入十萬的人，對生活自有更高要求，所以唔應該一句話「搵成十萬一個月，仲問黎做咩!?」就將高月入的讀者之個案「CLOSE CASE」。由於打工多真無發達，所以你唔識利用資產再問銀行借錢去挾租客，成世人靠一份糧儲儲儲只會成世得個忙字。你忙，未必因為你唔夠勤力，而係你將力放錯地方。
若筆者係鐘生，絕不會等到43歲先諗下點搞間樓，何況手上現金只80萬，無條件唔理財。今時540萬市值居屋代表10年前起碼值180萬，因2006年至今中原城市指數約升3倍(約50點升至現146點)。筆者如能重返2006年，思維如下:
2006年: 有間180萬的未補價居屋，由於未補價唔可以加按，所以必定賣走
2006年: 賣走後得60萬，看似好少錢。但留意當時收租樓是可合規九成上會的。故將60萬當中之30萬投入屯門買市廣場，當年基本上100萬係兩房頂層任選!
2006年: 買入三間市廣場，老婆自己同阿媽名各人一間，九成上會借90萬，攤30年月供$3400。當年估計月租收$5000
2007年: 淨低30萬，買返間荃灣麗城三房自住，當時只150萬。留意當時係可以一個人報兩間九成樓上會添。按揭問起話:「一間自己住一間買比老豆住。」當然而家有哂辣招唔同玩法
2010年: 中原城市指數由約60點升至88點，3間收租樓由100萬升至140萬。由於供樓只$3400而收租有成8000/月。即讀者被動收入有(8000-3400)*3= $13800。即唔使做都有成$14K月入
2015年: 三間收租樓升至350萬、而麗城是550萬，鐘生就咁將一間居屋轉成市值共1600萬的私樓。仲要三間都只供淨幾十萬。根本一個六合彩，就可以靠自己積返黎。
你地幫手睇下D價? 筆者有冇quote錯?
可能你心諗，諗sir，而家2016年，仲可以好似以前咁咩? 而家當然樓價貴左，不過一人一間九成上會仍是有的! 加上死揸樓等租客幫你供滿間樓既道理仍在，是否累到千萬爭在你是否有耐性等得! 當然鐘生而家都有幾百萬資本，做得好仲可以救。本文旨在說明真懂理財教室同唔明既究竟十年可以差幾遠。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
