月供只幾百蚊、五年後多60萬買樓 #1235



諗Sir,早期拜讀完<樓換樓>及<收息論>,十分佩服其思路方式。唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資,知道每行一步也十分重要,希望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯


小弟29已婚,港島上班,收入 $48K

太太同齡有一小孩未夠一歲,

與退休父母同住已買未補價公屋,太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K,

夫妻可每月儲$30K,

本人單名有私樓於牛頭角買入 $340MK。尚欠銀行$250M,現市值約$470M。扣除地租管理費及 供樓$10K

小弟這樣部署是否正確?萬分感謝:

1) 太太用手上現金$50萬作首期單名以成按揭購入$400萬物業長遠放租或日後自住,未知九龍灣屋苑或荃灣有否合適選擇?之後再去借稅貸約$70萬,再加用手上$50萬現金買入債基收息儲錢等機會 (未知如何買債基)。

4年後希望供完稅貸能得$70萬,並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額,再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用八成按揭買入另一物業

請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?如遇上跌市便無法抓著機會。

 

ANSWER:

將來信稍作簡略,讀者就是問可否靠om低息稅貸去先借後還,肯定自己4年後有首期買樓。靠著現在自己單名一間再加老婆將買一間,連同4-5年後將買一間,完成自己35歲擁三間樓帳面達千萬之夢。計出此法是否可行,主要意識稅貸究竟削減夫婦共有的幾多借貸力,能否將對借貸力很傷害的稅貸攪上身後再有能夾起第三間樓為關鍵。

 

先講借傳統的稅貸不建議。因傳統那種是真係比唔儲錢既人去解決一年交稅問題,還款期只一年起二為止而金額限在稅款之2-3倍,雖借貸息率再一般私貸再低些少但短還款期谷高了月供款額。計借只10萬蚊而攤1年還年息1%,月供額大致為(100K+100K*1%)/12 = $8416。而人工共六萬之夫婦借貸力起碼被削8416 / (60K*50%) = 28%。為左借10萬蚊而將原本能用於買樓借大錢的借貸力用掉近1/3,筆者為你計出有幾唔值得。而唔係一般blogger好似friend咁同你吹水只係話:「好似唔係幾得…」

 

時移世易,而家既稅貸只係掛羊頭賣狗肉。基本上你使唔使交稅佢都可以申請,最尾玩法只同私人貸款無異。借貸額可達人工20倍而息由1-5%不等。計夫婦人工共60k,當只拎老公出黎借錢可得30k*20 = 60萬,假設息口為1.5%/年攤5年還之下,月供約為(600K+600K*1.5%*5)/60 = $10750。換句話你只消每月供$750蚊加上人工夠,你可以先拎60萬係手。但先講你將首期都用呢個方法借埋,批按揭個陣一照個信貸庫(TU)記錄就睇到。咁去借首期是行唔通的,要有更精心的部署,亦唔需麻煩到其他人幫手。

 

那讀者夫婦共60K人工,牛頭角樓要還按揭10K一個月,若借埋600K私貸即只淨(60000*50%)-10K-10.75K = $9250金額比佢再買第二房。如買第三間樓必先清左私貸讓返$10750用掉借貸力出黎,加上如將其中一房轉正做出租用途讓租約加強借貸力,買三間樓件事會更順利。讀者不妨先將自住樓轉正做出租用途,部署4-5年後借錢時可利用租務收入例如是13000/月,成家人收入會升至(60K+13K*80%) = 70400,而借貸力會提升35.2/30 = 17%。本文用租金收入之八成計作核實收入為例,比現時2016用的計七成為寬鬆,是因為假設4-5年後金管應會稍放鬆借貸準則。

 

業主應趁現在樓市高將自住物業加按套錢去收息、或唔套錢不過趁結欠少於市價5成時將物業轉正出租用途。第一法可補充錢、第二法可補充借貸力,就算轉正出租要加0.3%利息亦不要計較。一旦市跌而唔先籌劃業主將在呢浪乜都攞唔到。讀者有多60萬係手之後,可用債基疊增套餐B收20%年息,一個月收息剛好1萬、只需補幾百就夠貼私貸的借款。那讀者只不過運用些少財技再月供幾百,4-5年後一幢樓既首期唔使老豆都可自己預備。

 

當然更醒既借而又唔傷TU既方法,我地係買樓003再傾。另外如能將私貸之還款期攤至八年,那債基收完息後還埋私貸更可有淨錢儲。另外有些銀行對讀者之批貸是會鬆手一點的,加上如對上述借貸力計算未明者,皆可在買樓003(第38班次)找到答案。至於債基疊增的原理在收息101談及。希望大家趁年尾善用各種借貸。








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