諗sir, 你好!
本人30歳, 新婚, 夫婦月入共為同為50000。
四年前聯名購入沙田中心:
當時330萬, 現值大概450萬, 兩房單位, 按9成, 分期30年. 現按揭供淨250萬
現時手上股票加現金80萬, 每月除供樓12K外, 可儲23K.
由於預計未來1-2年居住空間需求增加。希望入手600呎單位自住. 為求達標, 求教下一步換樓計劃.
現在應:
- 該趁單位有價有市賣出套現,
- 拆名加按現樓套現作投資用途?
- 3\還是彈藥未足, 一動不如一靜, 主力投資賺外快+努力儲蓄, 靜待時機?
若諗sir贊成套現, 應購何類單位? 感激賜教!
answer:
讀者的疑難頗為普遍，想趁旺市兩房換三房，把握可能屬呢十年高位的市況。對於工資在中等水平，即家庭收入於50K-100K之間的，多建議保留現有單位收租。因現時再買樓的成本很高，既然有樓在手，何不學學一拆二按爆八成價值而保留原居收租呢? 新換三房可以買，唔夠錢亦可以用舊居租金加按出的錢收息作補貼。
一拆二方面發現不少同學未留意其實直繫親屬之間轉名是跟舊稅制的，即如老婆轉名比老公，唔使用新2016年11月實施的15%打從價印花稅
節錄稅局網頁:
問：在甚麼情況下，「從價印花稅」不會以第1標準稅率計算？
- 由多於一名香港永久性居民以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業(不論是否連同一個車位)，而他們在購買有關住宅物業時，各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業(及車位，如適用)；
- 由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親〔即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹〕以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業，他們在購買有關住宅物業時，各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業；
- 近親之間買賣或轉讓住宅物業，不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時，是否在香港擁有任何住宅物業；
上述情況用第2標準稅率計算，第2標準可簡單認為是舊制，特此將印花稅成個套餐收費表印出比大家參考。當然第1標準而家增至劃一15%啦
所以讀者如將物業由夫婦持有轉至太太單名持有，即只轉讓半份業權。假設轉讓價為450萬，即用225萬賣價打稅。稅額為(150+250K*10%) = $25150。當然，有些人會想如果將賣轉協定為100萬，咁咪連25150印花稅都慳返? 想法是正確的，不過當賣價低過了某界線，稅局可以因賣價過低於市值而加追你稅。隨時仲比多過原本$25150。究竟「低」的界線在那? 就是要學習的地方。
另一個技巧，是轉名是趁機再按爆八成，套得$450萬*80% – 250萬 = $110萬。雖比直接賣樓得$450-250 = $200萬少。但賣樓再比經紀佣，加上他日再買樓很有可能用15%稅率打稅。450萬樓打近70萬，所以有樓還是留著收租唔賣的好! 這亦是為什麼市面上二手盤好少，樓價因供應少而跌極唔落的主因。
為什麼收入中等(家庭收入50K-140K)的人唔好賣樓，而高於或低於此數的人反而可考慮賣樓全取CASH? 家庭收入低於50K的人亦開始附合申請居屋資格，有客觀界定他們屬較難置業一群，儲蓄能力亦較低。萬一賣樓套回百幾二百萬，好可以已屬他們十年儲蓄所得。筆者早早在2012年開始察BLOG時已建議:「賣樓如可獲十年所儲，套到資金應夠捱到下一個樓市循環低位，即管賣樓。」故既有機會獲得對自己屬豐厚資金不妨一博。但對於收入中等者，如賣樓只獲百幾萬等於數年所儲，請不好賣樓。至於高收入一群，由於月薪夫婦平均已過70K，應有能力儲到不少現金，令自己一旦錯賣樓都夠彈藥等到下個低位吸納。現社會確實最苦就係夾心階層，稅要交足而樓就唔可以供甩，請著實為自己理財早日產出足夠被動收入。
至於本案讀者套110萬，再估計舊居租出可獲月13K租金。由於年紀輕可將110萬全數直入債基疊增收息20%/年，即每月得~$19k利息。連同租金13k即32k新增收入，夠供舊樓亦夠錢租三房。當然要買三房都可以，夫婦其中一人已無樓在手可八成上會。
有關將原居八成按樓租出，在寫BLOG的四年期間留意不時有人對此留言:「八成上會可出租咩? 痴線!」又或:「40K夫婦收入可以借到咁多咩? on 9」呢類留言者一定要加個助語詞。筆者在此記起有個blogger同我講過既一個例子:「紅隧好塞車，係人都知。不過如果你比心機留意路面情況，係搵到方法可以令架車快d過海既。」這好比買樓難是社會共識，但與其一咪埋怨，到不如細心留意「路面情況」。越人心虛怯，機會越多。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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槓桿的原理及手續
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
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第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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樓市永續收入班 (PBA6) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
