進入理財的高速公路 #1229

 

你好諗Sir

自從早前發現你的網站後,尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外,也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103,當中得到不少啓發,也開始行動(本人較為驚死,往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行,希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。

本人已年屆41,年收入約60萬(己除稅),主要數入來源為公共機構(非香港),工作穩定,預期可做到65歲退休。巳婚,太太因病沒工作能力,沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按,估值6.3M,欠3.6M,月供約13,000)。資產如下:

現金:    約80萬

               1M Mortgage Link,

               1M 定期

股票:    藍籌約20萬

其他約10萬

MPF:     47萬(其實可提取因已不會在港工作)

年金56歲起每月收$4000,20年

每月可儲約2.5萬

由於家人不同意出售居屋,所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多,考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷,將來或可即日來回,在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位,完成一生兩宅,好讓老來退休回港也有點被動收入!

按本人對諗Sir理論的理解,本人打算行動如下,請給與意見及指正:

跟據諗Sir所提供的計算方法,本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺,所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘,也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降,故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法,以1M資本收10%-12%息,等待機會。

早年一直有留意財經理財資訊,但總是不得其門而入,也浪費了不少資本。人生到這階段,自知一生三宅已沒可能,只希望可一生二宅,老來和老伴有點依靠行埋下半生,希望不用靠綜援!

L 君

 

ANSWER:

明白L君太太有病,想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗,雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬,筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬,一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法,可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客,代表你過10-20年就有間供滿既樓,對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢,趁市高按得10萬得10萬。

 

惟讀者自住樓市值在630萬,基於二按借盡只420萬,按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤,因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高,不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求,故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多,出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升,加上細價樓風潮不再,故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。

 

基於L君借貸力已用掉一半,再買便會用超購買力。現在惟有專心收息,他日將太太的借貸力「造好」之後,用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有,故只消做好部署,唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身,財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買,那不如先收住息咁等市跌。

 

唔太買股票是正確的,筆者都係。唔計MPF的300萬,可將其分三注,然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息,每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市,第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理,才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。

 

若投入200萬收息三年,只用較低波幅的借基產出月$20000利息,3年間得到$20K*36 = 72萬,應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力,加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用,要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者,唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。








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