每年加月薪兩萬的方法 #1228

Sir,

小弟自知理財有很大空間改善,一直留意Homeblogger。終於有機會在10月上完收息101(DV36),獲益良多,打算在明年初再報讀收息103,加強戰鬥力,減低生活壓力。小弟情況如下:

小弟40,太太392小孩(4歲及2),供養3個老人家,1個工人。兩人為公務員,家庭月入17(3年後到頂薪約19),家庭開支連交稅每月只可儲8,只可做到60歲,之後食自己。去年9月已賣出自住樓,套出700萬,現租樓每月5萬元(連車位)[這單位連車位現值約2200]。希望在未來3年內再買入約1600-1800萬自住樓連一個車位,及一間細樓仔約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。

現時主要投資項目如下:

  • 本人去年10月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣280萬,打算在香港上會7成,已付1成首期,發展商有5%租金保證,2018年初收樓。
  • 太太於去年7月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣300萬,已收樓,已在香港的澳洲銀行上會5成,月供8000元,租金收入約10500
  • 投資級別銀行債200,000美元: 7成,月收3200港幣(已扣融資利息)
  • 投資級別美國科技公司債100,000美元: 7成,月收3800港幣(已扣融資利息)
  • 非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17000港幣。
  • 非投資級別內房公司300,000美元: 月收16500港幣。
  • 本地銀行網上債基: 港幣100,000 :月收750元。
  • 英國物業基金:港幣290,000,供了340,0002018年中供完,月供10,000,基金格價年升8%,但輸匯價。
  • 供滿現金保險(可即取):300,000港幣(打算買細樓仔用)
  • 兩人合共強積金現值:140萬元(65歲才可動用)
  • 家庭現金:50萬元。

問題:

  1.      是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。
  2.      繼續用收息方案頂住每月租金?或以現時資金買入1500萬以上自住樓及車位自用?
  3.      長遠方案?

心急人

 

ANSWER:

我們看看讀者自行投資的外國樓及收息101提及之直債於產出正現金流的效率

 

全副身家(淨值): 1.5MIL+60000*7.8+400000*7.8+300000*7.8+100000+290000+300000+0.5MIL = 1.5MIL+0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬

強積金資金唔計

7月買的澳洲樓: (10500-8000)*12 / 150萬 = 2%

投資級別銀行債: 3200*12 / 200000*30%*7.8 = 8.2%

非投資級別內房公司債: 16500*12/300000*7.8 = 8.4%

投資級別美國科技公司債: 3800*12 / 100000*30%*7.8 = 19.4%

非投資級別新加坡上市公司債: 17000*12 / 400000*7.8 = 6.5%

債基 = 750*12 / 100000 = 9%

 

明顯利用直債及債基作投資,回報一般在8%/年以上。直債更是到期保本。每月收取淨現金流為2500+3200+16500+3800+17000+750 = $43750,勉強夠補貼現月租5萬自住樓的支出。當然讀者在運用本BLOG投資法門後選擇住「豪」一點,由市值700萬住宅搬入市值2250萬大宅,成績令人欣喜。擁公務員租住津貼相信是另一原因令佢願意交50K月租。由於現已擁43K被動收入,萬一聽日唔做野相信夫婦仍能節儉過生活。本文主要是為讀者提供後續理財方案,於考慮到通賬、退休後怎維持生活水平此兩點再作建議。

 

讀者現時主用直債為自己約800萬資金產出四萬幾月息,問題係派息不會隨時間上升、另外直債萬一到期下次再投資可以攞唔返同一等回報。故直債或債基只屬中時期投資方案,幫你攪到高息維持三五七年係可以,但要講到退休恐怕今時年收四萬幾,他日貶值得只能勉強維持簡樸生活。要解此難必須令被動收入從買樓收租產出,租金與通賬掛勾齊升跌,已有數十年數據證明。同意公務員唔好去買樓003學搞劏房,雖3百幾萬樓收租月20K十分過癮,但有D錢屬公務員不能伸手觸及的。建議讀者夫婦在未來五年每人買間九龍三房收租,例如700萬預算,首期280萬,印花稅約30萬,按讀者月能儲8萬之勢2-3年即可儲夠首期。他日或政府放寬按揭措施,首期將大幅減少而樓價下跌,讀者買樓收租更能得心應手。建議寧願買兩間700萬,都唔好買一間1500萬收租,原因是萬一要賣樓揸細貨可提供寧活性。同時大單位租務回報低、平民化大屋苑樓房一定有租收,故有此建議。

 

由於攪唔到套房、讀者不妨只將1/3資金投在樓,其餘做直債同債基。讀者只投了10萬入債基而唔做疊增,建議2017年小試牛刀疊增套餐A至30%一年去體驗高息回報之威力! 既然佢每年都儲到近100萬,若摸熟套餐A同B及將年儲蓄投入,A提供年30%而B波幅更低而提供20%,5/5分配下令100萬提供25萬年息回報,即每月超2萬收入。換言之,讀者未來月入可每年收升2萬。獲得每年加兩萬人工的收息方法,絕對不下於中六合彩的喜悅!

 








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