買樓有如幼稚園interview #1226

諗 sir

兩年前讀過收息課程,但很多知識巳還,現在煩惱緊置業問題,不知應重讀收息001或報買樓001,怎樣部署一生三宅甚至更多!

本人及先生都係29歲,先生進修緊只做part time,對上一張稅單annual income 28萬,現在每月收入大約18k-20k, 3年後畢業,到時起薪5萬左右。未來3年part time 收入只會有少無多。我嘅人工係85k,每年大約有6-7%增幅。每月可儲5萬,現在cash 有1mil放係mortgage link.

2014年用我單名5.95mil買入港島兩房自住,現估價7.2mil, H+1.4 %,欠4.5mil。應否趁先生稅單仲勉強見得下人,我做擔保買多一間?還是儲下錢買債收息,等先生畢業再算?

萬分感謝!

蟻民上

P.s (唔係blog度覆post 都可否話我聽應該讀收息or 買樓course !! Thx !!)

 

ANSWER:

吸引力法則施展,高收入的讀者自會亙相吸引到本網利用客觀知識為自己理財,避免在銀行或金融機構跌入理財陷阱。本案讀者收入在同齡屬當然屬高水平,與先生借貸力共(85000+20000)/10000*50%*2.59 = 13.6百萬。今時借貸力用了4.5/13.6=33%。在旺市下可再買入多樓一間,將借貸力用至65%水平未為過。新投資樓BUDGET為借450萬而自付50-100萬首期,亦即target 500-550萬既樓收租為合理選擇。

 

投資失敗多在過份投入金錢投資而不自知,少因買錯投資物而身陷漩渦。另外對於一間樓是否值得買入,計算方程為 (收入-供款-差管)/投入金額,得出最大正現金流產出效率的為最佳。由於勸說你買樓的人眾多,故對應否投入資金應有套客觀計法。亦有人話租金反映唔到未來該地段之升值能力,在此建議各位同時留意效率之上升幅度,如有明顯增幅即升值能力已在內反映。至於什麼考眼光或第時呢度起什麼什麼國際學校,只好說從一般銷售人員說出的未為事實,又例如陳述有國際學校不過位置不符。在考慮到用錢落注才是最反映持份者想法之下,用租及租金之走勢去最為上著。

 

不少上畢買樓001的學生急不及待問買樓選區之法,筆者大抵意見是已公佈或剛已有地鐵站的地方,呎價已反映該利好消息。筆者在堂上提及應留意之地段,首先用政府數據隔走一些「差」的區域,再由落區所察得知邊類單位最好買。唔一定係三房或兩房,可以係某單幢或村屋的比較都得。增長樓房知識唔同買股票,閣下一定要花時落區行才會得知抵買地域及何單位最具稀有性,當然同學利用了筆者所知省下時間。至於股票根本可無限印發,所以不具稀有性。股票買入容易,但要知道上市條例才攪得掂。樓房投資好易明,就當你住公屋無樓在手都知選取好樓房基本原則,當然稀有品就要花些技巧。詳細選區在本星期六買樓003詳談。

 

另外一些財技上操作之事,讀者先生做生意有報稅,他日如要入手第三或第四間樓可運用003「借貸力由無變有之法」將借貸力整大佢。按揭申請有如幼稚園interview,你面試當中表現得好d,之前用些少時間整好個profile出黎,成功取錄後好少因表現差而被逼退學。而上堂就是黎學點應對銀行在批貸時對你的提問,及預早少少執靚d文件佢。

 

至於收息就靠持續的努力,亦不時需更新收息資訊,與買樓「決戰一take過」大有不同。由於讀者後生加上儲蓄能力強,在「越有錢越易賺錢」之情況下,佢應將mortgage link的100萬投入債基疊增套餐A去收年25-30%利息,即3年可翻一倍。如果再「強桿」的,可以先借TAX LOAN支出利息2-3%,再投入套餐C收取15%利息賺取息差,係上星期五#1225篇文已計出3年又可triple up。當然如儲蓄能力低者宜調低風險唔好入手套餐A,先在10-15%開始收息為佳。








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