新年好！祝您萬事順意，每天都開心愉快！
本人是讀者Patrick（數天前在您的討論區留言）的太太，我們這段日子都在期待您的回覆，十分希望您能指點迷津，我們每天苦苦思考，仍然非常迷惘，近日我們經常外出看樓，似乎即將要有所行動，我們很怕做錯決定，很想借您巨人的眼睛，讓我們看得遠些。
若您能撥冗給我們意見，我們將感激不盡！
以下為我丈夫的留言：
本人是庸才一名。拜讀閣下樓市研究已有一段日子，獲益良多，相逢恨晚。有感樓市越來越急，令我倆大失方向，希望Yeung Sir撥冗指點本人一年內購買第三層樓的可能性。感激不盡!家庭現況:本人及太太結婚兩年，同為32歲，育有一個一歲BB。工作穩定，普通中環文職人員，月入合共5萬(不包括租金收入）。只有現金30萬，沒有卡數。
BB出生後和妻兒暫居於父母家方便照顧（父母家有足夠地方及只有兩老，沒有兄弟姊妹)。我倆計劃再添小朋友，本人希望一年內買一處既方便父母照顧孩子，又能滿足我們未來家庭住屋需要的單位。
物業情況:
第一物業:2008年以九成115萬購入嘉湖山莊一個三房710尺單位，現值約320萬，正以每月7600元出租。現欠銀行100萬元按揭貸款。2010年轉按，按揭利率h+0.65，供30年，月供3400。我們兩家父母都是東九龍人，因此，嘉湖山莊地理位置遠離父母，我們不打算居住於此。此單位今年六月才屆死約，此物業長遠打算放賣。
第二物業:2010年以七成180萬購入大角咀一單棟兩房單位，按揭利率h+0.65，供30年，月供4100元，尚欠銀行約120萬元，現值約300萬。該單位交通極方便，我倆婚後一直居住，然而實用面積只有約300呎，生BB後我們因為”不夠住”而搬回父母家，單位以每月一萬元出租。
第三物業:2010年以30萬買入九龍塘又一居車位。尚欠銀行約20萬按揭，每月供約1200元，現收租每月1600元。我們打算以約40萬元 放賣該車位減輕負債比率。二按: 嘉湖山莊:2012年，乘樓市升勢，以嘉湖山莊加按了86萬資金等候入市機會，利息2.2厘，供40年，每月供 2500元。該筆資金以人民幣形式存定期以補償利息支出。(曾參考yeung Sir blog 建議)，此層盡按的話,大概有120萬。
大角嘴單棟:二按應該有90萬，但暫時按兵不動。苦惱地方:我們擁有的物業接無法滿足現在我們的居住需要(太遠或是空間太少)。當年置業資金不足，導致今天我們手上的單位皆不理想。二按資金後發現樓市越升越急，即使有一百萬現金竟然也買不到甚麼。現在我們有已下構思,請楊Sir給予寶貴意見。
構思一:出售嘉湖山莊單位，套現200萬，連同二按的86萬及手上現金，共約300萬首期購入約400至600萬單位。對單位的期望:較大單位(實用面積約450呎或以上)交通便利(地鐵附近)盡量鄰近東九龍或九龍市中心，方便父母湊細路。校網不強求。
構思二: 保留現存兩個單位，以二按作首期買330萬左右的單位,然後以現在兩層租金補貼未來第三層。但擔心銀行不批。因應近期HKMA的壓力測試，我倆估計最大購買力只是300左右。二按作首期的話，盡按可有約210萬（320*0.7 – 100 = 124） ＋ （300*0.7 – 120 = 90)由於壓力測試的關係,我倆最擔心樓價的餘額銀行不批(例如買入價330,餘額120 = 330 – 210)
對單位的期望:較大單位(實用面積約400呎)盡量鄰近東九龍或九龍市中心，方便父母湊細路。本人近期找到一些350左右的舊樓,現在心情七上八落,苦苦思量直接買第三層的可能性。請問我們應該怎樣調整策略和想法呢。
請賜教! 並祝身體健康!
忠實讀者Patrick Cheung
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