評論債基加借貸五年變Triple方案 #1225

Lum sir 你好

之前得你指教,我係過去一年時間做了以下動作,

  1. Bond fund (收息15%) $700k,月收$9000
  2. 早幾個月已做Double 保險 $150k
  3. 15年年底以我個人單名$2.8m九成上會市區單細兩房(每月收租$9.5k,每月補貼約$700交管理費)
  4. 16年中以先生個人單名$3.3m九成上會市區單細兩房(每月收租$10.5k,要每月補$1k 交管理費及mortgage)
  5. ETF hkd$60k (收息10%)
  6. 趁英磅低水,剛剛full pay $600k 買入一單位,現每月收$4000 租
  7. Cash $0.4m 放Mortgage link
  8. 賣哂所有港股,澳洲層樓拎番首期及訂金(發展商問題)
  9. 先生15年尾借$850k tax loan,分五年還,每月還$15k,現outstanding loan $650k
  10. 本人32歲,月入$54k x14 (銀行工),先生同齡,月入$60k ,公務員,現住政府宿舍,18個月後要還比政府,打算租市區三房(預$28k連車位),冇小朋友
  11. 兩人每月共可儲$50K

 

 

  1. 想請教諗sir對以上方法的行駛有沒有可以改進的地方?
  2. 其實想再買多點bond fund (可能會借tax loan買), 見最近價格略為回落,現在係再加注的機會嗎?(但見五粒豆只稍微移)

謝謝!

 

ANSWER:

由於上完堂才去安排收息,讀者執行時用的方法攞到好盡。例如從未買過樓就配合堂上授予之一拆二之法借足九成。債基運用教高息一批收15%一年,加上利用TAX LOAN借85萬做大槓桿原理,每月收9K+4K+0.5k(買etf而獲得) = 13500。而兩間新買樓只能做到供租相抵。在投入本金 = 280K+330K+60k+600k = 1.28百萬而獲得息13500/月之下,現金流產出效率為12.6%,比率大大好過外間未諳收息法門的人仕(見一般未上堂未執靚個組合既讀者的收息效率只在1-3%之間),且看如何再令收息金額再進一步。

 

要再行的原因主要是讀者資金本不多,加上產出13.5k月收入後,同夫婦現時工資(月入超過11萬)仍有很大差距。在洗費月超60k之下,唔為自己爭取正現金流他日在辭職湊仔或太辛苦轉工方面無話語權。18個月後更要交還政府宿舍,十萬月入家庭一切看似無事但其實逼在眉睫。先計借貸力為(63k+60k-15k)/10000*2.59*50% = 14.37百萬,已扣減借稅貸之影響。借貸力已用(2.8+3.3)/14.37 = 42%,顯示借貸力仍有很大上升空間。可考慮1-2年後再買樓,利用其借貸力高但之前借錢慢的理財格局。

 

借稅貸85萬月供15k,而將其投入風險中性的債基再疊增年收息15%,月收$10625。即月補$4375夠令讀者5年後多了85萬在手。同意人工高者用此「先借再焗儲」之法有助令人更易達成「想幾??歲儲??錢」之目標。加上債基幫助還本,而開頭既本只係借返黎,讀者5年間要補了$26萬即獲80萬收成,咁講呢個都係保證3倍回報之法。關鍵在於銀行借唔會call loan? 或債基疊增的收入不穩定。

01

讀者所用的債基(套餐c)過去2015年升1.52%、2014年升3.51%,再之前升2.6%(見上圖)。量度風險的標準差只5.22(上圖右下),比買匯豐收息低好多。至於派息很固定在7-8%、疊增後可達15%,關於執行及了解如何為萬一call loan做預備,可參加收息101課程。3倍的回報唔一定要一變三,可以用借返黎既錢谷大條數,再慢慢利用高息物幫自己還本。五年將錢由26萬變85萬都算不俗。

 

最後展望讀者利用屋企仍未有樓既人,買樓收租。此為後話








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