應諗兄邀請, 借此地塗鴉向各位獻醜啦。
作為唔係含住金鎖匙出世既基層, 要能夠向上流, 單靠一份薪水幾乎冇可能做得到。點解有錢人唔使做都可以財源滾滾, 因為佢哋唔係為錢而工作, 而係錢為佢哋工作, 自然肥到袜都著唔到。只要賺到第一桶金,就可以用錢搵更多既錢, 好似時下年青人買樓唔夠首期, 如果父母長輩可以幫到手既(指”借”唔係”俾”), 就可以成功使用別人的錢上車, 以樓價長期來講只有升既事實, 正如前面文章一直強調既, 借入長期貶值既貨幣(每三十年貶值90%, 記得响七九年啱啱落來香港時, 的士加價, 起錶係$2.00,報紙一份$0.50都好似昨日既事 ), 買入長期升值既資產, 可算係非常稳健的投資。
叧一個買樓的例子, 來自叧一高人既blog, 佢當年以七十萬full pay買一層樓, 然後再搵銀行按揭, 估價值100萬, 再以七成上會, 攞返七十萬現金(即係唔使俾錢買樓), 再租層樓出去等個住客幫佢供(以前可以, 依家依足銀行規定只可做五成按揭, 偷雞唔計)。有人會懷疑點會咁筍, 世事真係發生, 只要你識得去搵同去諗, 正如嗰位高人既口頭禪就係:”why not?”凡事只要你肯諗同去試, 就一定會成功。
本人最近將快供滿的自住樓轉按(供款利率2.15厘), 套回現金, 將大部份現金轉做人仔, 存定期(3厘以上), 賺取約一厘的息差, 以及人仔升值潛在回報, 不但不用俾租金, 仲有少少淨現金流, 响仍然持有及住在自住物業的情況下(賣出自住樓, 攞筆錢去租樓, 等樓價跌, 係沽空樓市, 係愚蠢的行為), 將樓價下跌風險轉嫁俾銀行(香港唔同美國,唔會在當樓下跌, 變負資產時, 向按揭借貸人call loan).
上一篇文提到年金的做法亦是使用OPM的例子, 在此不贅。前一排, 我做銀行的朋友有叧一個OFFER俾我, 就係以20萬做本金, 以扛扞原理投保100萬人壽保險(即借貸, 80萬, 浮動年息-現時1.5厘)為期五年, 每年保證回報有3.09厘息收, 簡單計算:
利息收入:
100萬 X 3.09% =3.09萬
利息支出:
80萬 X 1.5% =1.2萬
淨現金收入:
3.09萬 – 1.2萬 =1.89萬
淨回報:
1.89萬 / 20萬 =9.45%
以上係佢俾我份銷售文件既例子,年回報有接近十厘喎, 好似好吸引, 我花左半粒鐘睇份文件, 覆返佢, 唔值得做, 其魔鬼細節在保證回報3.09厘及浮動年息-現時1.5厘, 我同佢講, 回報利息係固定, 但支出利息係浮動, 係人都知現時係超低息, 五年咁長遠, 响呢段時間內, 肯定1.5厘係底位, 有無限上升空間, 當升到貸款利率升至3厘, 回報就只有約三厘; 貸款利率再上, 我不但冇淨現金流入, 反而會倒貼, 佢自己都覺得有問題.我話, 如果有得做人仔或會諗諗, 因有人仔升值做對沖(佢個PLAN只可做HKD或USD)。有時使用OPM都要計清楚風險。
講開保險, 我知有D有錢佬用人壽保險去做抵押(如一百萬美金保額), 換取銀行每月現金收入, 只要收入大於每月支付保險費, 就可以唔使錢買保險(當然釘左後受筆錢銀行收), 有淨現金收入. 幾正呀, 比政苦逆按揭好, 因為人死左就乜都冇(折舊殘值係0), 但層樓係不停升值。
最後同各位分享一個黑色幽默, 記得係响靚仔時响電視睇d七十年代既彩色粵語片, 片尾係一個人死左, 佢哋生前朋友幫佢扶靈, 其中一個朋友攞出五萬元現金放入倌材度, 話咁多年朋友, 當係小小心意, 俾佢响下邊使;另一個朋友話想表心意,都想俾同樣金額現金, 但冇咁多現金响身邊, 於是開一張十萬元支票, 响倌材攞返佢朋友既五萬現金, 當係”找”返俾自己, 咁就可以名正言順攞左嗰五萬元。 或者他朝有, 佢下邊既朋友會叫佢兌現返嗰十萬元, 呵呵!