諗sir你好,
非常感謝年多前有機會看你的<樓換樓>書，實在令我對財務自由和財務管理想法大大改變。本人年青時實在沒有好好管理，亂買股票或花費，到近年才能好好儲蓄，幸有家人幫助得一細樓在手. 去年轉工後，對新工作帶來的波動，令我更感有被動收入的重要性。
本人早前已讀買樓001,002,103 及收息101課程, 但欠執行力及太多想法. 還是把我的CASE 請教閣下.
以下是我的背景和問題：
已婚有兩小孩(4歲及1歲)
| 本人 | 太太 | 父母 | |
| 年齡 | 38 | 37 | 63 |
| 收入 (BASIC) | 54,500 | 35,000 | 合80K,2年內退休 |
| 收入 (其他) | Annual On Target Bonus
300K-400K |
Freelance 2-3k per month | |
| 現居 | 2房租 21K | 未補地價公務員唐樓 | |
| 其他資產 | 深水步2房 (父母名)
MORTGAGE: 1.1M 估價 5.2M 放租 14.8K |
公屋未補地價
太太和外母同名 無貸款 太太父母住 |
葵青2房
貸款: 0 估價 5.5M 放租 13K |
| 現金 | 800K | ||
目標：
- 購入自住三房, 或多一收租樓對沖租三房的需求
- 5年內產出被動收入. 太太可以不工作照顧小孩
問題：
- 多買一樓的時機, 會是黎緊半年內嗎?
- 買樓的財務安排
- 用本人首置,8-9成買4-5M收租? 但細房供應愈來愈多, 會否應TARGET大房
- 用家族財力及手上樓套2-3M, 8成買新樓3房?
- 其他收息安排?
萬分感激
ANSWER:
讀者的Strength是工資頗高，與太太借貸力共(54.5k+35k)/10000*2.59*50% = 11.6mil。同意買樓收租過埋下半世是好選擇。留意唔係人人適合買樓去理財的，好似生意人，或常常在外出糧唔係香港既人，佢地不易借錢買樓難度大。當然你盤生意大成功年賺千萬咁就梗係乜都得啦，惟交過百萬稅咁幸福既事唔係每條命都有。
缺點(weaknesses)當然係手上現金少。佢而家要買三房市值800萬，雖有首置但印花稅成6%，即取得業權要交50萬稅。估計交稅連裝修用哂80萬都唔夠找數，所以先講不建議讀者在旺市加碼買三房。至於延至今日有兩個小朋友才想辦法去回應住三房同太太唔做野既需要，有感部署實在太遲。
好在讀者有不少good opportunity機會! 父母應是舊制公務員而仲未退休係第一好，深水涉樓市值5.2mil而只爭1.1mil當然係更好! 父母自己仲有間供滿既葵青2房係手，即係阿爸阿媽加埋成千個在手，那孫仔生活就一定無憂既。另外讀者自己更未有樓在手上八成上會。筆者建議下方作法:
- 葵青2房加按至5成得225萬。將物業轉正出租用途留租約及租金過戶證明。好等他日買樓能出示租約提升借貸力。當然只能提升業主的借貸力，即係阿仔買樓要加有樓收租既阿爸做擔保，份租約先可計埋入去。
- 深水涉同樣加按及轉租用途，套得520*50%-110=150萬。讀者借貸力已過千加上父母收入共80K，點計都應該可以批到。
- 由於已有家底，同其他無殼蝸牛唔同，唔需要急買樓。格局是套錢盡收息等時機。
- 加按後按揭月供應多了(150+225)/259*10000 ~ $14700。而手上資金提升至150+225+80 = 455萬。將其分三注錢投入保本的直債、收10-15%息的債基、及較高波幅但有30%年息的債基疊增方案。分佈為160萬投入長江基建直債，唔做槓桿收5.5%，即160萬年收$88000。另行15%債基套餐C方案，投入200萬，年收$30萬。最後淨95萬投入餐套A年收息30%，即年收$28.5萬。三份錢一年共收息30+28.5+8.8 = 67.3萬。即每月多成$56080係手。由收息班次BATCH 10至而家第38班，都係咁教都係咁做。找埋多供的14700讀者仍淨袋$52500落袋。儲返兩年多$120萬係手，到時博政府取消辣招或有放寬措施，讀者就可利用其首置優勢借盡買靚三房上會。
- 由於以全家人計已有2.5房在手，在此旺市下不應再急買樓。
最後一提，threat是如父母退休後，佢地不可利用原本工資作借貸證明，借貸力會損失。惟銀行接受退休長俸作借貸證明，故慶幸父母退休後於借貸仍有「戰鬥力」，未致變零。同一道理可放諸太太，轉做全職媽媽前最好借盡買樓。按揭上會只看申請人當時的借貸能力，好似跑馬過終點要「影相」。而筆者主要教授你點執靚幅相拎到信貸。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
