相信令你最心煩既,就係用現有購買力未能買入樓齡廿年以下、灣仔區之三房。你係上文所講既五百幾萬三房灣仔單位應該有番咁尚下年紀,而家係灣仔買間新淨灣仔三房要中一次mark six頭獎先有可能。
你已經做左第一步,即老公hold一間樓而家諗老婆係咪go第二間,你提過老婆將會有月入四萬元,請再確定此月入是持久而穩定的,不要失了預算。煩惱人收入22k之一半,已用於供灣仔細細粒間樓。老婆用自己名再買五百萬的灣仔三房,如九成按揭上會即要$16972, 分30年還。留意如果係樓齡超過廿年之樓宇,做到30年按揭不是必然的。要睇是否大屋苑,單幢樓亦令機會大大降低。
即老婆如買了三房成交500萬,你兩位將會冇咩子彈(即全部借貸力近耗盡),手上減去首期雜費仲有約一百二十萬左右係身(雜費廿萬冇走雞,你計下500萬樓要比幾多印花稅都知)。加上你現時手上有兩百萬係手,及有屋住都產生了徬徨感覺,諗樣怕今年車公真係一語成籤,一支下籤令樓市下跌三成,你會沒頂。當然大把人陪你而筆者又唔覺得會對你生活上造成大影響。可以在天水圍一役花了十年賺到了的價,有機一年就賺番出去。
條數係咁計的: 你加左碼買多間五百萬,連同之前間樓3.7mil,即持貨8.7mil,如樓市下跌25%,加碼令你輸錢速度加快,跌25%即輸200萬。之前天水圍用十年賺一倍(100%)既錢有機係灣仔跌25%就令帳面上見蝕。當然就算跌只係帳面而影響心理,係必須先同你講200萬由有變冇對一個香港打工仔而言幾殘忍的。除非你係交十幾萬稅個種啦…
所以結論係一動不如一靜。租間三房而用二百萬買債津貼屋租最簡單而又少野煩,但要個人忍得,有錢唔好身癢。但見你取向進取,如想趁機投資,可考慮買一些區域將會改善之地點,而又有三百幾萬提供既大兩房或三房。香港區已見溢價,相反筆者由一年前叫人買既「一路向西概念」就越叫越有,荃灣西、馬灣、東涌、元朗近西鐵、屯門新墟均有投資概念。我都想有時間實地考察同大家搵多d好既投資機會。
如真係要買,寧願買間大興花園三房,比三成首期租出去,自己手上仲有近百萬現金,灣仔嫌太細亦可租出而自己租間三房住,咁既投資組合有攻亦可退,當然咁樣做令自己一租兩買,未必要花時間。所以你搵到文中所講既石屎綠洲,算是一種福氣啦。
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作:盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
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諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第四至六堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
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第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
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第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
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第一堂 (可網上修讀)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
第三堂 (可網上修讀)
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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第一堂 (可網上修讀)
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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