上回講到轉按左層己滿既樓, 套左一筆現金出來, 以賺息差既方式製造現金流,
我將大部份現金轉左做人仔,做定存3.3厘及3厘一年定期(真係海鮮價, 利率隨時變), 餘下幾十萬用來買高息及稳定回報股票。
得閒行街經過銀行都睇下有乜推廣優惠，好等定存到期可以做到更高回報。上星期行過富邦銀行見到佢哋做緊年金計劃推廣(由中國人壽提供該計劃), 每年保證回報7.77%, 年期十五年, 個計劃好簡單,分兩年供款(每期五十萬, 即共一百萬, 如一次俾哂仲有15%以上DISCOUNT), 每年有返77,700俾返你共有十六期(即時供第二個月己有利息收), 如D息唔攞, 繼續放响度生息, 仲有額外5.5厘息(非保證), 全期完成後, 連本帶利接近有一倍回報。
例子如下:
方法一:
將每年7.77萬提出, 唔貪佢額外5.5%利息, 以2百萬現金計, 一年收息$155,400元, 而我每月按揭還款約$9,400計, 一年總供款11.28萬左右,淨賺$42,600, 每即每月有$3,550淨現金流, 比租層樓出去收租既收入少, 但煩少好多嘢(慳返裝修, 傢私、電器、物業稅、管理費….及間中有乜壞左要你維修及間中租客唔交租及空租期等)。十五年即有$639,000元(假設按揭利率2.15%及浮動利率5.5%不變, 方法二同樣以此假設), 唯留意, 因為每年淨回報7.7厘係固定, 而按揭息率係浮動, 現时係低位, 長期而言, 會向上, 當按揭供款額因加息而回升, 會蠶食淨現金流。
方法二:
如果諗住呢一世人都唔會再買第二層樓, 可以將每年利息放响度唔提取,咁就只能做一百萬, 餘下一百萬只能作年期較短的投資或定存, 作為每月供款, 依上面例子, 到第五年或以後, 可隨時終止計劃, 取回本利(但第十年前取回有好少回報, 不值得), 以第十年取回為例, 可取回$1,392,023元, 扣左按揭十年供款$1,128,000元, 淨現金流$264,023; 如全期完成計劃,淨現金流反而得返$222,617 [計劃完成收回$1,914,617- $1,692,000 (以每年供款112,800 X 15)]。所以方法一較好。
以上只係基於現行利率不變的假設而計算, 至於何時加息, 難作預測。以及是否可行, 視各人實際情況而定, 只是提供一種思考的方向,歡迎各位討論指正。
順帶一提, 上星期有十幾間香港銀行同深圳前海開發區簽定協議, 可以直接貸款予前海區內的企業, 目前國內人仔貸款利率六厘以上, 比香港高, 相信日後人仔會水漲船高, 多多留意呢方面既資訊。
今天市場傳聞政苦將於星期五(8/2)又招, 打壓樓市, 措施包括:
包括調高買家印花稅（BSD）至30%、購買第二套房額外徵稅5%、800萬元以上樓宇按揭成數減10%、第三套房停做按揭，以及第一季推出1萬伙居屋超長樓花。
結果如何, 拭目以待。