樓價跌的時候為甚麼基金會升呢?

 

原來 lumyeung 先生已在 blog 回應了小弟的個案查詢,真是萬分感激!

小弟有以下 follow-up question:

 ->>按此到討論區發問

1.小弟想將自己用85%按揭上會的自住樓出租,想問下將超過做7成按揭上會的自住樓出租,而被政府 / 按揭證券公司檢控的案例多嗎?
答: 檢控的案例不多。但現時政府不斷收緊投資借貸,不排除佢係出新招之餘,會加大監察力度,所以出租借左七成以上之樓房,實在不建議。

 

2. 如果將我自住樓租出,又打厘印,又報 CR109,咁政府 / 按揭證券公司咪會知道?

答: 其實政府部門真係運作「好獨立」,我n咁多個客間屋仲健在未被call loan。換轉話政府其實仲有收緊樓市空間,不似出面成日講已「出無可出(招)」。只要佢搵人學你查番哂d偷雞出租既屋出黎,即cross check按揭證券公司 with CR109,即刻借九成而又博出租既人一係補差價,一係賣樓。到時又有新供應。再入銀行check埋七到五成個堆,咁就真係前世~

 

當然唔好睇少香港人,比足五成首期或一炮過買入收租樓之買家仍佔多數。

 

3. lumyeung 先生在 blog 中提到:

“另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以,如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金,港元有5.5厘而澳元約8厘,在此不作推介,無謂踏界。”請問 lumyeung 先生可以告訴小弟是哪隻債券基金?

 

答: 現時我提及了的債券基金在2013年1 月累跌了1.5%,不少同類之基金亦有跌幅。在此暫不作建議,還需觀察。另外債券基金係唔等於債券。

4.我問過朋友意見,佢話:「為甚麼要按錢出來投資基金呢?如果你覺得樓市見頂,即是估計樓價會跌,樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?如果套現出來,是為了等機會再買一層低水樓收租,我是同意的。因為你太太應該還有一個九成按揭的名額吧!」請問 lumyeung 先生對此有什麼意見?

 

你朋友一定假設左樓價同債券基金的基準之correlation 為+1,即相同走勢。所以問樓價跌的時候,為甚麼基金會升呢?實際不是的。樓價跌唔一定全部債券,或債券基金都跌。相反樓升唔一定債升喎! 所以係樓套錢出黎買一些同樓關連性低既野而收下月息,可為一建議。

 

另一方面就算係樓債同跌,如果係樓市套左舊錢出黎放係政府債券基金入面,假如樓市之後真係大跌一年跌40%,而隻政府債券基金跌7%,呢個情況筆者都覺得你贏左。

 

當然如你是一個追求絕對回報的投資者,即永遠都要正回報個一隻,筆者未能做到,幫唔到你。我十鋪贏七鋪已很高興了。

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