想先買一層3-4百萬的樓收租 #1210

諗Sir,你好,一口氣看完你的著作實在獲益良多。很希望你能教賜。 

本人單身,38。 現有積蓄200萬,有一層自住樓,2010年買入價218萬,現值420萬,Hibor Plan H+0.7%,仍欠款100萬,月供7,000。本人很想完成一生三宅,但有感樓價高企,不知從何入手。 

 

月入: 75,000 加房屋:18,000 (可攞七年)

每月支出: 個人支出: 12,000

      供養: 6,000

                  保險: 1,700

                    供樓: 7,000

本人想先買一層300 – 400萬的上車樓收租,如沙田第一城,Yoho Town,海濱花園。諗Sir你認為那一回區較好,較有值潛力? 除上述地區,有其他更好的選擇嗎?

 

ANSWER:

讀者格局: 雖自身人工高,但無結婚少一半助力,故家庭借貸力與一對夫婦每人搵三萬之小康家庭無異。

 

理財目標: 不應用月入75K水平人仕之退休生活作理財籃圖。大致產出跟進賬掛勾的月入三萬已算不俗。再要求多點筆者冇能力幫手

 

理財路向: 買邊個屋苑唔係理財要點,睇下自己手牌靚唔靚同點可以改善先係重點。不少人希望透過買中投資物去變靚自己「鋪牌」。其實鋪牌執得靚,投資落一項平平的投資物最尾都可得上佳績效。你有冇能力將港交所由15蚊揸到300蚊,關鍵係你等唔等錢洗同注碼佔你總資產多少。請相信筆者:「當你身家只50萬而現在有100萬盈利係你面前,就算技術分析顯示隻股還會上漲,你照舊會將學到既野放埋一邊。」所以你好應理解除已擁有的錢外,可借走的錢又有多少。

 

為了執靚鋪牌,建議作下列行為:

將現居加按至5成,及轉正租務用途,套得110萬及令借貸力升至(75000+12000*70%)/10000*50%*2.59 = 1千零80萬。

 

若無一些影響借貸力之事項,可入手洋樓做套房。由於佢現金唔算多,加上年近40,用套房收租去增加理財進度是必然的。當然若佢擔心收租樓比人釘契係「還原前」賣唔走,咁只好買返大屋苑。

 

套房380萬樓幾近收到20K/月。屋苑式單位租出就當你400萬樓,一個月只有約10-11K,爭一倍。這亦是不少同學到買樓003堂去學習那類型單位合作套房及如何管理其租務之目的。

 

當佢搞到1000萬借貸力返黎,要買到3間兩房單位應剛夠能力。當然唔好一次過買哂,係佢45歲前慢慢等機會就可

 

如三間樓買哂屋苑樓,合規,穩陣,每月產出租金約30-35K。但留意自己要租地方住或將其中一間變自住。如三間樓當中兩間安排做套房,每月收租近50K。

 

另讀者有210萬資金在手,建議用中風險的債基疊增C餐收息年15%。當210萬先保守投入2/3即140萬,每月可收息$17500。若45歲前安排好套房兩間加收息$17.5K,基本上佢可依賴共$67.5K的月入退休。專心招呼佢個八位劏房租客,每月抄一次水電咁。

 

至於收息班提及的債基E,D,B,A方案,要看個人能力及風險承受程度才可決定應採用「邊個餐」。A餐年收30%但進取一點,D餐收12%唔做槓桿。B餐用最低波幅既野做槓桿收20%,投資人各適其式。

 

至於買邊? 沙田第一城 > 海濱 > YOHO TOWN。其實海濱同YOHO兩個都係負面因素多多,勉強比佢兩個排名係咁啦。仲有就係筆者無本事於上述屋苑傾到近300萬既盤(其實400都唔易搵,除非是哈囉喂個隻),還望賜教。希望讀者在選擇心水時要用腳配合落區行盤。

 

留意筆者用大部份篇幅講點為理財「培養元氣」,選盤只佔最後一後小篇。有看全文,原因已說了個明白。








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