我上唔到會，因為無父母庇蔭? #1209

諗Sir

無父母庇蔭，比同年紀較大才上到會

小弟前年己開始閱讀閣下的著作，獲益良多，不過我的情況比較少資源，希望你能給寶貴意見請教閣下，盼望能抽空解答疑難

本人39歲女友38歲 , 二人合力以女友一人名義,在2013年以9成上會供30年購入215萬樓齡27年屯門兩房自住樓, 現升值至290萬並可放租$7500，而現在要面對大約10至20萬大維修費。

當時女友上會後再向銀行借現金52萬分4年償還，月還11500,4年利息共３萬６千 , 已償還2年,原意是部署2人三宅, 但人工有所變動 , 女友今收入只有萬元多, 難再獨人名義上會 , 而本人收入“3萬” 但如出年轉工收入或會下降至”2萬”.

2人現收入共4萬2，供樓加管理費$8,200 ,各自再供養父母,父母們各也自住公屋，全部開資後2人月儲共8千. 手持現金$50萬（包括加幣4萬），股票$15萬，另欠銀行$25萬剩2年還.   　  

 

問題

１）        現面對手持物業樓齡高又要大維修在即, 供完30年後樓齡也60年, 但如賣樓女友要8年後才有2萬收入 , 現難再獨自上會, 賣樓後就做不了2人2宅, 現在應否出售該物業?　

２）        而我已39歲又有機會入政府人工下調，應否趕40歲前現在收入較高時購第二層？擔心而心急二人年紀大錯過黃金期又未準備好退休生活費 , 但目前樓價高企買香港樓收租似不智行為。

３）        以目前情況難２人３宅最多二人二宅？如何部署２人３宅？　

　

個人資料

年齡：39，未婚，暫沒有子女，家庭收入4萬2元（連女友計）

物業：買入215萬現估價270萬，9成30年上會，月供8千。

仍欠銀行：25萬

現金：50萬（包括可動用之保險及加幣4萬）

股票：15萬

 

answer:

讀者最不智就係人近四十都未結婚，又唔生仔。當然呢度係財務類blogger分享而唔係白姐姐情感信箱。筆者提出首句之原因如下:

1. 讀者以「無父母庇蔭，比同年紀較大才上到會」為題向筆者發問。以筆者有限的中文水準去理解，是指因為無庇蔭所以攪到人過35都未買到樓上會。這令筆者感到心寒的是，時下年輕人一味旨意阿媽比錢買樓的風氣已蔓延至四十階層。
2. 如果無父母庇蔭，話唔定讀者兩歲個陣已經走失去馬路比車車死左。當時咁細粒，單車都車死你。相反父母如果唔花時間庇蔭讀者，話唔定今時唔使住係公屋。
3. 筆者都係有小朋友之後先知為了照料要放棄不少機會。若閣下決定唔要小朋友，有些事唔係你幫手照顧侄仔就體驗得到。
4. 當然唔係人人要結婚，更唔排除離比今時結的更好。不過按來信看讀者諗法再加上工資水平，讀者成家有助佢處理人生。
5. 工資高低是諗法決定，而唔係辛勞作決定。做紮鐵都唔可以撈成世，請改變每日行為去提升工資水平。

 

現時買樓是否不智主要睇借貸力是否用過半，而唔係睇樓市高低。借盡係沙士樓市低位買到樓再死唔放賺盡，講就容易，你代入一下想想感受如何? 係咪當時聽Lesile就可減壓? 讀者與女友收入共42k，借貸力為2.1*2.59 = 5.4mil。假設而家間樓仲爭200萬，借貸力已用200/540 = 37%。要再買一房勢必令借貸力用超60%，以讀者情況不宜買房。除非懂將借貸力由無變有，用文件合法提振借貸力。當然提醒各位借到都要還到先得，唔係話黎上完堂就去空手入白刃夾間太古城。還有銀行都唔係傻仔，人工半年內升一倍都可解通，但升5倍真係點都解唔到。同時提醒讀者轉工後半年「停賽」，借唔到按揭。

 

筆者買樓主要運用其「可抵押力」及產出「與通賬同步之租金」的能力，而間樓究竟30年後舊唔舊只屬其次，反正間樓唔係我住。即係如果有件投資物放300萬可以收$12000租，而有銀行為其提供8成上會30年還而融資成本只2%，就算唔係樓筆者都會考慮，例如有個廣告位係咁賣又可以咁借，加上有樓的流通性，筆者一定會留意。咁講希望大家明白留意投資物的財務特性，比用肉眼睇間樓殘唔殘更重要。至於維修費用，你大可在還價時一併考慮，即係有機會維修既樓，你出少d價錢當預留做維修即可。

 

當然「可抵押力」是會因樓舊而降低的，那界線是究竟買幾大年齡既樓最著數? 這在買樓001有解。對於資金少既人而言，買樓是大事唔可以落錯注，更應到堂了解。好似讀者咁budget少而選擇了屋苑樓，只可說是5分級決定，不過不失。至於如閣下是買樓自住，大可租新樓租靚d，將軍澳同元朗大把供應，管理費業主負責。要住近市區用債基疊增收息自能添多一萬幾千作交租。至於將心儀的物業收藏，在於外表靚而又氣派高的樓一般提供低租務回報，只屬有錢人選擇。

 

另外早年借52萬p-loan分四年還是錯誤決定。月供估計約520k*[1+(0.03%*4)]/4*12 = $12133，大傷讀者借貸力。其實用其他類別的借貸可以冇咁傷借貸力，而將此數計入後其實讀者借貸力應已用盡，不是上文所提的用掉37%。故佢唔清左呢筆loan，一生二宅唔需要諗住。借錢實在是門學問。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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