專科醫生 買樓疑難(答)

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多謝專才來信，諗樣相信無論通才專才庸才都各有自己煩惱及疑惑，最緊要係活得開心，在此祝各讀者心想事成，萬事如意。 

 

Background: 專才有兩大問題，分別係佢借幾多錢好?同埋佢借幾多為上限? 正因專才收入比較穩定，所以可以較早定下目標，筆者建議讀者為自己盡快拓展等於現收入七成的銀碼為被動收入，有左個目標後專才會更有系統地完成。專才既文筆顯出佢係好有條理同埋理解力較高的，但在醫院工作壓力較大，而家又少左「執仔」呢個門路，在如此香港難聽D講句都係盡早搵夠，做你真正想做既事啦。早前接觸都另一位醫生都是三十出頭，佢預留左一大筆現金係戶口，先打算用半年時間試當無國界醫生，在此祝佢旅途順利。 

 

講返專才，每人會因搵既錢不同而在不同的生活水平，專才之安全線，亦即退休後可以搵返現時每月收入七成既錢係$185000*70%=$129500。專才有兩間樓收租，未供斷按揭，但照用日後供斷之收益計算，即$13000+8700-2000 = $19700 

 

Objective: 講到呢度先要搞清楚幾點，首先計安全線應用退休前之收入七成作計算的，但基於專才現收入可能以等於不少人臨退休前之收入水平，所以就咁用$185000月入計數，專才可自行將收入PROJECT到退休時可能之月入再計一次。諗樣唔知醫護專才到臨退休搵幾多，除非佢再提供計多一次。另外計退休要考慮通賬元素，用樓房拓展被動收入有個好處，就係租金收入會跟通賬自然提升，在此案例勉強可暫不加入通賬作考慮。 

 

Progress: 即現時專才之進度，係做好左安全線條件之19700/129500=15%的被動收入。 

 

Suggestion in longer term: 以專才穩當之風格，加上要ON CALL36小時，商鋪買賣未必合適，但在政府兇猛既SSD下，購入觀塘或九龍灣近地鐵之工商廈收租更有可為，缺點是按揭只做50%。另一可優化之處係攪劏房，提升租金回報，可能有部份人對劏房好反感，但唔係個個劏房都好似你電視睇到既棺材房咁既，而家美孚新村同黃埔都有劏房租已是公開秘密，劏完仲靚過大把人間房。如果有人唔問銀行做按揭，用木材(例如到頂既櫃)將樓房「間房」應此行為在灰色地帶，有法律學識既讀者煩請提供意見。 

 

Suggestion in short term: 而家可以咁逐細價樓買入，因專才煩惱不在於冇資本，而係驚將D錢擺錯位。更實在既理據，請看其收入: FAMILY INCOME – EXPENSE = (185000=86400) = $98600，即可夾埋太太月儲十萬。更由於收入穩定，每隔年半就可儲起50%首期買入三百幾萬既樓。回答專才之首問題借幾多錢好? 應在現時至2016只買入區內交通會改善之較舊樓，比50%首期再借一半，咁做可睇埋連約成交之樓睇下有冇筍貨機會。現時連約樓比市價平5-10%因唔係人人都比到50%首期。到2016都係買多兩間樓而夾埋都係借多左三到四百萬，就當唔計新租金收入，借多三百幾萬總按揭供款只增約一萬五，而供款比率現時的(3.83+0.9+0.7)/(185000+(13000+8700)*70%) = 27% 升至(3.83+0.9+0.7+1.5)/(185000+(13000+8700)*70%)=34.6%，仍在健康水平，因你cash返得快。 

 

借幾錢為上限? 在政府撤回對樓市之政策前你都係唔好大動作。可以鋪好人事網絡為工商或其他形式增加回報作認知及準備。其實你既portfolio唔應該太則重樓，可在三十餘歲時先借貸買入樓宇，過多十年用信託形式為自己退休準備穩定月入，最後以$129500達成目標。由於該範疇涉及太多，唯有日後再談。 

 

相信不少人都羨慕專才之月入，可惜你睇到既只係一個數字，不知當中工作之艱辛及壓力。正所謂各有前因莫羨人，如果你認為錢係現時真係好幫到你，請你多加努力，善用時間。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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