久病床前無孝子、有樓收租孫在堂 #1207

看了諗SIR很多買樓个案, 但好像談及我們這類步入黃昏的迷惘無殻族卻不多,希望諗SIR指點一下。
我是一個月入七萬的單身女教師, 早兩年錯賣了作收租的房子, 一直未能等到房價回落! 現與父母住在他們名下已供完的居屋, 生活無憂, 但自覺年近退休, 父母又總有離開的一天, 到時幾個姊弟妺有可能想賣出現居住的居屋。我其實很希望擁有兩間物業, 一作自住, 一作收租, 這才可保障我的退休生活! 我有二百五十萬港幣現金作定期收息,雖然也有五十萬基金及股票,但正處虧損!另外兩年前以港幣約64萬買入價值約一百三十萬港幣之保誠的萬用保險(以美元計). SALES說保險可扺押, 息口為1.7%, 但我從來沒有使用過這抵押權! 我尚有五、六年就要退休了,愈近愈擔心,請諗SIR指點:  

1. 我現今應該買第一套房子嗎? 應買那一區? 自己屬意馬鞍山,因現居該區! 應買什麼價位的房子?
2. 如何增加現金流部署買第二套房子收租用?
謝謝妳的耐心!

 

ANSWER:

買第一間樓就肯定應該,讀者已經試過賣自住樓做裸房族,經驗成為了本BLOG之教材。可能有人心諗:「話唔定今日買返樓價就開始跌!?」建議各位視樓房同買廁紙一樣作必須品,你係無可能長時間研究百佳既廁紙價格走勢,而喉最低價去瘋狂入市的。何況一個人只有一個「窿」,你唔會因多左廁紙係手而提升用量,這等同一個人頂多有一至兩間樓自住。故應參考買廁紙做法,如今時價貴你都要買返幾卷廁紙傍身,價平就買多幾卷放係櫃,莫非真係為左慳錢唔買而用手咩!?

 

所以底線是起碼有層樓自住,若有條件買多間樓收租臨老就唔使咁徬徨。父母久病床前無孝子、有樓係手見孫仔既機會就多D! 中國社會由500年前至今都頗為現實,雍正擊敗十幾個阿哥得帝位,其一原因係識帶個孫同老豆(即康熙)係御花園玩! 康熙八十老人,錢就大把,好玩既孫就得一個! 所以呢個孫都被隔代指定埋,成為乾隆皇帝。之後嘉慶、道光,以至最後一個能完成整個「任期」的光緒,傳位都攪到亂七八糟。
另外是讀者應買市價多少的房子? 建議在現市況只運用借貸力之一半作買房。如讀者是50歲、借貸力更是45歲或以下的八折。由於教師無提供歲數,我們假設佢45。而借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9mil。故新買單位只應用借貸力約400萬,計埋自己比首期兩成,應留意的單位為市價4-5百萬左右。若想更保守可調低入手單位為市價400萬,留多d彈藥幾年後再買第二房。

 

至於買邊? 可參考買樓003課程內容。其實不只考究區份,我地連屋苑升幅都有排名,亦要留意某一區內咩間格單位擁稀有性,這些都是筆者早年落區「行番出黎」。惟讀者買樓借錢只一人加上年事已高,叮囑在買首房時已要為買第二間樓鋪路,絕不可好似30歲後生仔咁見步行步。買第一間樓時雖付首期20%,但應知道目的是要在買第二房時將呢間樓的結欠降至50%。好轉正用途將此一租約作為核實收入證明谷大自己借貸力,補償因年老而打折的借入額。例如第一間樓有租收$15000,那轉正用途後借貸力提升至(70000+15000*70%)/10000*50%*2.59 = 10.3百萬。令買第二套房時難度降低,買第二間樓都唔係冇可能。不過如能早些準備,成功率比讀者更高。

 

另,由於佢與父母同住,即首房報自住但買入後好有機會偷偷地租比人,犯下規例。應到買樓001課了解一些犯規而又被捉到的業主,究竟是如何被揭發? 自己好作準備。另外亦應知悉罰則如何,好去對應。雖然市面上作此行為的人不少,但有識者必早為一些突如其來之情況做準備。唔會係水退既時間先發現自己才是「無著褲」的一個。








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