專科醫生 買樓疑難

諗樣你好,
>         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。
>         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下:
>
> 供樓(全部聯名):
> 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000
> 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700)
>
> 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000
> 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒
> 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒
>
> 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。
>
> 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, 不能加按套現。
>
> 我應再借幾多錢為合適?幾多錢為上限?應慢慢儲蓄(都有mortgage link 2.15%息) 平均成本法摸石過河買樓,定或少少冒險加按收租樓再買/放入mortgage link 戶口備用?
>
> 專才上

answer:

多謝專才來信,諗樣相信無論通才專才庸才都各有自己煩惱及疑惑,最緊要係活得開心,在此祝各讀者心想事成,萬事如意。 

 

Background: 專才有兩大問題,分別係佢借幾多錢好?同埋佢借幾多為上限? 正因專才收入比較穩定,所以可以較早定下目標,筆者建議讀者為自己盡快拓展等於現收入七成的銀碼為被動收入,有左個目標後專才會更有系統地完成。專才既文筆顯出佢係好有條理同埋理解力較高的,但在醫院工作壓力較大,而家又少左「執仔」呢個門路,在如此香港難聽D講句都係盡早搵夠,做你真正想做既事啦。早前接觸都另一位醫生都是三十出頭,佢預留左一大筆現金係戶口,先打算用半年時間試當無國界醫生,在此祝佢旅途順利。 

 

講返專才,每人會因搵既錢不同而在不同的生活水平,專才之安全線,亦即退休後可以搵返現時每月收入七成既錢係$185000*70%=$129500。專才有兩間樓收租,未供斷按揭,但照用日後供斷之收益計算,即$13000+8700-2000 = $19700 

 

Objective: 講到呢度先要搞清楚幾點,首先計安全線應用退休前之收入七成作計算的,但基於專才現收入可能以等於不少人臨退休前之收入水平,所以就咁用$185000月入計數,專才可自行將收入PROJECT到退休時可能之月入再計一次。諗樣唔知醫護專才到臨退休搵幾多,除非佢再提供計多一次。另外計退休要考慮通賬元素,用樓房拓展被動收入有個好處,就係租金收入會跟通賬自然提升,在此案例勉強可暫不加入通賬作考慮。 

 

Progress: 即現時專才之進度,係做好左安全線條件之19700/129500=15%的被動收入。 

 

Suggestion in longer term: 以專才穩當之風格,加上要ON CALL36小時,商鋪買賣未必合適,但在政府兇猛既SSD下,購入觀塘或九龍灣近地鐵之工商廈收租更有可為,缺點是按揭只做50%。另一可優化之處係攪劏房,提升租金回報,可能有部份人對劏房好反感,但唔係個個劏房都好似你電視睇到既棺材房咁既,而家美孚新村同黃埔都有劏房租已是公開秘密,劏完仲靚過大把人間房。如果有人唔問銀行做按揭,用木材(例如到頂既櫃)將樓房「間房」應此行為在灰色地帶,有法律學識既讀者煩請提供意見。 

 

Suggestion in short term: 而家可以咁逐細價樓買入,因專才煩惱不在於冇資本,而係驚將D錢擺錯位。更實在既理據,請看其收入: FAMILY INCOME – EXPENSE = (185000=86400) = $98600,即可夾埋太太月儲十萬。更由於收入穩定,每隔年半就可儲起50%首期買入三百幾萬既樓。回答專才之首問題借幾多錢好? 應在現時至2016只買入區內交通會改善之較舊樓,比50%首期再借一半,咁做可睇埋連約成交之樓睇下有冇筍貨機會。現時連約樓比市價平5-10%因唔係人人都比到50%首期。到2016都係買多兩間樓而夾埋都係借多左三到四百萬,就當唔計新租金收入,借多三百幾萬總按揭供款只增約一萬五,而供款比率現時的(3.83+0.9+0.7)/(185000+(13000+8700)*70%) = 27% 升至(3.83+0.9+0.7+1.5)/(185000+(13000+8700)*70%)=34.6%,仍在健康水平,因你cash返得快。 

 

借幾錢為上限? 在政府撤回對樓市之政策前你都係唔好大動作。可以鋪好人事網絡為工商或其他形式增加回報作認知及準備。其實你既portfolio唔應該太則重樓,可在三十餘歲時先借貸買入樓宇,過多十年用信託形式為自己退休準備穩定月入,最後以$129500達成目標。由於該範疇涉及太多,唯有日後再談。 

 

相信不少人都羨慕專才之月入,可惜你睇到既只係一個數字,不知當中工作之艱辛及壓力。正所謂各有前因莫羨人,如果你認為錢係現時真係好幫到你,請你多加努力,善用時間。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室