買樓按揭應了解的地方 #1201

諗sir 你好,

小弟是上年的學生,在年頭一拆二後行債基收息。諗住樓市仲有得跌,所以3,4月錯過了低位。剛剛細仔5月出世,我考慮到現時兩房不夠用,打算盡早搬入3房。之後同銀行申請預批,諗住用我單名加埋太太擔保買入屯門3房自住,搞一大輪之後得到銀行話HKMC check 到我年頭先做過物業買賣,7月又申請過預批,做得太密,turn down 左我個申請。

我突然想起有QBE ,所以早兩日send 左申請表到恆生,而家我都知自己衰左,做得唔夠周全,樓價又升返晒,我又驚再唔買就買唔返,所以唯有試一試,睇下有無銀行批。

小弟月入 37k , 太太17k, 育有兩個小朋友。

年初一拆二用了太太名,我做擔保人。我打算將之前所轉按的錢做首期,全副身家大概1.4m, 想買屯門4.0m 左右3房,睇啱一間但估價3.5m,個業主叫4球,可能要自掏錢補差價,但我嗰區放3房盤源真係好少,業主又企硬,所以我只能做8成上會。

想請問諗sir 可否俾少少意見俾小弟?

網上有文章說HKMC 批核比較嚴,我揾恆生是否行得通?

在此先多謝諗sir 撥冗解答。

 

answer:

呢個case有不少learning points,我地先理順讀者買賣樓時序:

 

2015年7月想買樓,買銀行做預先批核。買家是可在未買賣合約前做預先批核的,不過一般銀行要求放低1-3千按金先會同買家安排,或熟客加上文件唔複雜先肯幫佢試。因萬一買家最後選擇唔簽字買樓,銀行便白做一場。

 

2016年初行一拆二,將自己「淨身」變成無樓之人準備下間樓可九成按盡再上

 

2016年5月細仔出世再買樓,想八成上會

 

學習點:

讀者在選擇提交按揭申請到那銀行時的做法錯誤。正確應是最少兩間,一般向2-3間銀行提交申請。而呢兩間銀行之combination究竟點先最好? 應是中銀搭恆生? 還是恆生又搭東亞? 這在買樓001堂上解說。

 

另讀者搵恆生估計是行不通,當然最尾批唔批看恆生決定,筆者只是用早年在按揭部門工作,加上不時返去同舊同事飲荼更新下按揭新訊,能力未可達到判定閣下借貸之成敗。

 

有一點讀者在上年課程學懂了,就是低息二按除了找HKMC外,QBE或AIG都有同樣服務。而銀行一向將「靚料」申請比HKMC做,QBE或AIG做爛料多,所以筆者不同意QBE/AIG的批核水平較寬鬆。執行上筆者會用力支援學生。

 

讀者在2016年5月之失敗,建基於佢亂用預先批核。筆者在買樓001堂上教大家點執靚自己份料、成為「靚料」。而唔係叫大家比按金予銀行去試下預批,在於銀行見到你有做預批但唔DRAW(取用貸款)的記錄,即有感此客戶可能令佢費時而又冇生意做。故讀者雖被告知是「HKMC check 到我年頭先做過物業買賣(即一拆二),做得太密,turn down 左我個申請。」,其實此事筆者自己都實行過,筆者自己係買完新樓、先返手做一拆二,然後拆個名出黎買新樓,最尾都可以上會(當然成交期要配合、一早部署定)。咁你話,HKMC係咪會因你買賣做得密而唔批呢? 估計最唔想批你個CASE個位,就係讀者面對的銀行同事。

 

可能你諗:「銀行都有收按金,都叫有錢賺,點解唔做預批?」那是因為按金只落銀行袋、而對同事跑數無幫助。你係銀行分行服待過,就知佢地真正諗法,同埋諗sir會係堂上教返點做返轉頭利用佢地,例如個估價點去盡d? 銀行職員其實可幫手,而讀者又正面對此問題。

 

讀者做了太太擔保人,唔影響自己單名八成上會的

 

另各位買家交按揭申請表唔係交越多間銀行就越好。申請中的按揭同時可在正面信貸資料庫睇到,銀行見到你申請左10間銀行,那佢處理你個案時又用什麼態度? 所以搵邊間同幾多間申請都有技巧,唔好好似讀者交表後諗返轉頭先知自己衰左

 

按揭有分淡旺季、讀者應知此時為何。

 

「但我嗰區放3房盤源真係好少,業主又企硬」呢句具含金量。

 

讀者應找些有心睇佢個case既銀行朋友幫手,大銀行太多生意未必做到。由於是已付費學生,可連同學生編號whatsapp我們作下一步解難。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室