已婚人仕想投資、股樓匯債邊樣好? #1200

 

本人同太太40歲，有兩個小朋友。

收入和支出：本人同太太月入共$140k, 月儲$60k。

資產：

自住樓：太古３房，太太單名。市價: $11.8m; 銀行借款餘額: $3.2m

 

現金$4m

 

打算投資另一個物業來收租。現時是否適合，那區比較合適？二房定三房？

 

請諗sir指點， 謝謝！

 

ANSWER:

呢個讀者個案頗為典型，樓一間供左大部份，人到中年想買樓。當然同意人工夫婦均在七萬是高了一點，不過看倌若有需要只消將收入降約一半至六萬而自住青怡花園，其實同樣能獲代入感。較低收入人仕與本案案主有同一煩惱，就係人到四十薄有積蓄，應當如何投資才能支付往後支出? 讀者每月支出為8萬、若閣下人工未及此數但支出比率或許相近，故參考此案解決之法有助閣下理財。

 

缺點:

讀者現儲有400萬好似好多，但其實只係400/6 = 66個月人工，只五年多點。估計是婚後同老婆近零開始由頭儲蓄，敢講進度是中規中矩。更錯失了過去十年之機遇。

 

錯失之機遇，當然係過住十年中原城市指數由約60點升至而家約140點的機遇。留意讀者一間太古城幫佢賺既錢，仲多過佢過去十年每朝準時返工勞累所儲之和。本blog主要想幫各位用正確工具再借力搵錢，免除每日朝九晚九返工用死力賺錢之難堪。

 

工具:

香港優勢是大把投資工具選擇，資金進出容易加上稅率低令各大金融機構派駐人員在港「搵食」。收息101課程已與各同學說明怎將自己訓練得「數口精」，懂30秒內決定眼前投資機遇應否再傾還是拒絕。香港人從不用找投資機遇、而是學懂怎判定眼前是否一個”真。機遇”。

 

已在早前談過不同工種大致應怎投資。讀者是辛勤打工仔，用樓最恰當。不少人錯覺銀行最願意借錢比大老闆，其實銀行最想「收」既係打工仔，因銀行最需要債仔穩定供款。讀者家庭借貸力達140000/10000*2.59*50% = 1千8百萬。基本上由而家開始開三間樓都夠借、你問如果佢早5年即2011年未有「三辣」時知呢件事，今時今日會….?? 若果佢十年前就開始買樓、今時今日應唔會再住高密度及屋苑型住宅。

 

那買股投資好唔好? 股票大致合三類人: 後生仔、窮人、有錢人。對於中產加上忙打工既一批買股票，你大抵係將辛苦錢倒落海。當然筆者叫全部中產唔好買股，但心態最好係少注，買中就賺個歐遊或商務位，輸左亦不算大銀碼的心態。

 

最後是用債又如何? 筆者睇法是45歲以上加流動資金超500萬者才需考慮。因債券的缺點是永遠都派咁多息，呢個可以係優點，但對未近離世既人而言，十幾廿年收同樣銀碼利息十分唔著數。故收息為主者45歲前用樓、45歲後應收成將樓轉債。股票永遠係甜品。外匯睇法最易操作、但其實係最難掌握的市場。

 

做法:

概念對大家最重要、而適合讀者的做法只得一個，故只用最後段落同讀者講做法。首先讀者應趁樓市在高位將樓加按，套11.8mil*50% – 3.2mil = 2.7萬。月供增至約590/259*10000 = $22700。手上資金增至400+2.7 = 6.7百萬後，開始接觸直債，但到45歲先加倉至超600萬未遲，同埋2-3年後讀者再儲多兩年錢應手上現金超800萬，夠私人銀行之入場門檻可獲更利息貸款。讀者今時可利用昨日於now tv訪問介紹的三條直債三選一，動用20萬美金買入收息約5%，加槓桿應可獲7-8%一年，收8-9千月息應可補點佢加按太古城而增的按揭支出。

 

NOW TV 訪問

 

 

另一點是應買多一間樓、雖今時樓市在高位，但不代表會很快跌。自己名八成上會搵個租客同佢供樓是上算。至於區份選擇人人唔同，惟香港18區之樓市排名筆者將於買樓003課中道出，更有屋苑排名表供學生參考。那應買兩房定三房? 筆者更建議的做法是了解一區內究竟有那類單位是缺盤，而唔係硬性逼自己兩房三房當中二選一。希望各位有想法上的改變，大家一齊努力去脫離問「究竟買乜好」的層次。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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