諗Sir您好，
剛修畢買樓001班，獲益良多。但堂上人多未能即時發問，回家細心思量後，總結有以下執行上問題希望唸Sir可以撥冗解答。本人自僱43歲，太太主婦42歲，沒有兒女，收入$60K(無報稅)但不穩定；儲蓄只六十萬。知道起步較遲，所以上年已報收息101想加緊腳步為下半生綢繆。暫打算今年末或明年初可以實現多置一層物業，後年完成一生三宅願望。希望唸Sir可以指點指點，免卻再行冤枉路。
- 早前修畢買樓003，已將舊居市值500萬的三房行一拆二套100萬並租出，自己另租兩房。接著打算以太太名義八成上會再買一層400萬以下兩房單位收租。暫考慮屯門大興花園，屯門市廣場，時代廣場等。請問地區，屋苑及時間是否適合？
- 本人及太太均靠本人名下有限公司出糧產出借貸力（轉帳），已知公司及私人戶口分開銀行處理。但請問如本人已有按揭在中銀，太太再問中銀借是否不建議？
- 如果將公司轉給父母擁有會否對日後再買樓有幫助？如是，請問是要轉Shareholder 定 Director或全部?
並感謝因上年收畢收息課後買入的100萬債基，至今提供穩定收入，減輕不少焦慮。但若多置一層物業，可能需要增持幫補供款，但現在”豆豆”都未有「起色」，請問現階段是否不建議增持？
萬分感謝！
ANSWER:
先謝讀者修讀及執行筆者的方法，今時已靠債基提升了收入，自可儲蓄多點改善資金水平。由於無兒女，基本上讀者要靠磚頭「養」自己下半世。睇遠一點讀者除了在香港置業外、更應為自己發展多一個資產儲存中心，以策萬全。澳洲或英國可考慮，由於要買就買最好的，故一些政治風險較高的地區不考慮。
上年靠買樓003得一拆二之法，將自住樓按至五成令太太單名可再八成買樓及避開DSD(雙倍從價印花稅)，今年已由被動的市民改變成樓市準買家，可隨時睇中好盤即買樓再挾持租客幫自己儲錢，將可產出被動收入。當中之難度為太太冇收入點買樓? 其實只要明白借款人同擔保人之角色，呢點基本上唔算問題。
另一方面已用收息101之法套出100萬收息15%，每月為自己增加約$12K收入，此為已產出的被動收入之一。另外原本自住三房樓已租出、自己兩公婆租兩房，一來一回租兩房又省回不少加上原本三房有租客幫手供樓，此為已產出之被動收入之二。一年之間有兩項被動收入增加而一項準收入可隨時執行、讀者財務情況大為改善。
現其一難題是究竟買邊收租好? 另外買入時間為何時? 若讀者成功將自己借貸力提升，家庭借貸力升至60000/10000*50%*2.59 = 7.8百萬。那基於原本間樓只借了250萬、剩餘780-250 = 530萬借貸力提供良好支持。另一點是讀者將自住轉只按五成，好處是租金可作入息證明，在假釋收租$13K/月之下，借貸力計埋係(60000+13000*70%)/10000*50%*2.59 = 9百萬。係咁多借貸力未用之下，讀者應在今明兩年之間買樓。何況年歲已43，等得下次樓市低位，到時借貸力已由45歲的高位下跌，時機不再。至於佢提的三個屋苑，筆者認為大興花園最好，但唔係全個大興花園、更留意大興有第一、二期、加上某層數之下是較為不受歡迎。買樓前唔黎上堂，其實自己落哂三個屋苑睇下加上找到資深經紀一間，一樣可以得到有價值資訊。至於網上報章的內容為吸引眼球，報導一向誇張，不應依賴。
太太不應再問中銀借按揭，但如借埋其實都冇太大影響。最緊要係私人戶口同公司戶口要分開銀行? 此為一致命原因，堂上已解。至於個人借貸力究竟要咩文件先可以「由零產出」? 先告知半年的支票出糧影印本、加上銀行戶口入數證明是肯定的。至於加埋稅單做佐證係有幫助，但呢個答案唔係KEY POINT。筆者在課上會利用早年從事按揭的經驗，幫你好似睇緊會考改卷既marking scheme咁，話比你知比咩文件先可以「一擊即中」，令approver唔再比query你。至於如果自己有公司，轉比父母係有幫助，但父定母已在堂上告知，細心執行過就知「嬴」就在細節。另外轉名係好過自己轉做shareholder既。
最後是同意根據睇「豆豆」，今日(10月中)不是買債基的好時間，但未來一個月風起雲湧，筆者都希望DP25及DP26的同學快些遇到一個更好入市時機，到時比DP21既同學250萬兩個月息連價用債賺69萬獲利更多。此案見早期的#1038
讀者攪好第二間樓，再用債基收的息打番落公司令自己借貸力循環地增強，買到三間樓應冇問題。但第四間就要再打算。 債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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