明年初多置一層物業,後年成一生三宅願望! #1199

諗Sir您好,

 

剛修畢買樓001班,獲益良多。但堂上人多未能即時發問,回家細心思量後,總結有以下執行上問題希望唸Sir可以撥冗解答。本人自僱43歲,太太主婦42歲,沒有兒女,收入$60K(無報稅)但不穩定;儲蓄只六十萬。知道起步較遲,所以上年已報收息101想加緊腳步為下半生綢繆。暫打算今年末或明年初可以實現多置一層物業,後年完成一生三宅願望。希望唸Sir可以指點指點,免卻再行冤枉路。

 

  1. 早前修畢買樓003,已將舊居市值500萬的三房行一拆二套100萬並租出,自己另租兩房。接著打算以太太名義八成上會再買一層400萬以下兩房單位收租。暫考慮屯門大興花園,屯門市廣場,時代廣場等。請問地區,屋苑及時間是否適合?

 

  1. 本人及太太均靠本人名下有限公司出糧產出借貸力(轉帳),已知公司及私人戶口分開銀行處理。但請問如本人已有按揭在中銀,太太再問中銀借是否不建議?

 

  1. 如果將公司轉給父母擁有會否對日後再買樓有幫助?如是,請問是要轉Shareholder 定 Director或全部?

 

並感謝因上年收畢收息課後買入的100萬債基,至今提供穩定收入,減輕不少焦慮。但若多置一層物業,可能需要增持幫補供款,但現在”豆豆”都未有「起色」,請問現階段是否不建議增持?

萬分感謝!

 

ANSWER:

先謝讀者修讀及執行筆者的方法,今時已靠債基提升了收入,自可儲蓄多點改善資金水平。由於無兒女,基本上讀者要靠磚頭「養」自己下半世。睇遠一點讀者除了在香港置業外、更應為自己發展多一個資產儲存中心,以策萬全。澳洲或英國可考慮,由於要買就買最好的,故一些政治風險較高的地區不考慮。

 

上年靠買樓003得一拆二之法,將自住樓按至五成令太太單名可再八成買樓及避開DSD(雙倍從價印花稅),今年已由被動的市民改變成樓市準買家,可隨時睇中好盤即買樓再挾持租客幫自己儲錢,將可產出被動收入。當中之難度為太太冇收入點買樓? 其實只要明白借款人同擔保人之角色,呢點基本上唔算問題。

 

另一方面已用收息101之法套出100萬收息15%,每月為自己增加約$12K收入,此為已產出的被動收入之一。另外原本自住三房樓已租出、自己兩公婆租兩房,一來一回租兩房又省回不少加上原本三房有租客幫手供樓,此為已產出之被動收入之二。一年之間有兩項被動收入增加而一項準收入可隨時執行、讀者財務情況大為改善。

 

現其一難題是究竟買邊收租好? 另外買入時間為何時? 若讀者成功將自己借貸力提升,家庭借貸力升至60000/10000*50%*2.59 = 7.8百萬。那基於原本間樓只借了250萬、剩餘780-250 = 530萬借貸力提供良好支持。另一點是讀者將自住轉只按五成,好處是租金可作入息證明,在假釋收租$13K/月之下,借貸力計埋係(60000+13000*70%)/10000*50%*2.59 = 9百萬。係咁多借貸力未用之下,讀者應在今明兩年之間買樓。何況年歲已43,等得下次樓市低位,到時借貸力已由45歲的高位下跌,時機不再。至於佢提的三個屋苑,筆者認為大興花園最好,但唔係全個大興花園、更留意大興有第一、二期、加上某層數之下是較為不受歡迎。買樓前唔黎上堂,其實自己落哂三個屋苑睇下加上找到資深經紀一間,一樣可以得到有價值資訊。至於網上報章的內容為吸引眼球,報導一向誇張,不應依賴。

 

太太不應再問中銀借按揭,但如借埋其實都冇太大影響。最緊要係私人戶口同公司戶口要分開銀行? 此為一致命原因,堂上已解。至於個人借貸力究竟要咩文件先可以「由零產出」? 先告知半年的支票出糧影印本、加上銀行戶口入數證明是肯定的。至於加埋稅單做佐證係有幫助,但呢個答案唔係KEY POINT。筆者在課上會利用早年從事按揭的經驗,幫你好似睇緊會考改卷既marking scheme咁,話比你知比咩文件先可以「一擊即中」,令approver唔再比query你。至於如果自己有公司,轉比父母係有幫助,但父定母已在堂上告知,細心執行過就知「嬴」就在細節。另外轉名係好過自己轉做shareholder既。

 

最後是同意根據睇「豆豆」,今日(10月中)不是買債基的好時間,但未來一個月風起雲湧,筆者都希望DP25及DP26的同學快些遇到一個更好入市時機,到時比DP21既同學250萬兩個月息連價用債賺69萬獲利更多。此案見早期的#1038

 

讀者攪好第二間樓,再用債基收的息打番落公司令自己借貸力循環地增強,買到三間樓應冇問題。但第四間就要再打算。







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