自住樓點樣換樓?(答)

見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,可以賺到錢可以再上車不會降低居住質素呢?
 
面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
 
另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
 

首先,你需要自住係(
較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。
 
以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
 
*以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
 
(舊文重發,時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil
 
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil
 
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil
 
沽自住單位: 荔枝角泓景653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil
 
 
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!


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