Hi 諗Sir,
你好! 本人小方, 剛上完買樓001, 003. LY 33, 34學生. 上完堂真係獲益良多, 十分感謝! 現正開始買樓計劃, 希望大師能指點一下.
小弟個案如下:
| 本人 | 未婚妻 | |
| 歲數 | 33 | 31 |
| 薪金 | 31,200 | 15,000 |
| Part-time | 3,000 (支票出無報稅) | |
| 家用 | 2,000 | 不詳 |
| 保險 | 2,000 | 1,200 |
| 每月可儲 | 13,000 | 5,000 |
| Savings | 800,000 | 100,000 (連股票) |
本人庸才一名, 平平穩穩打office工.有一份part-time, 弟弟已結婚有樓一子, 本人現住父母樓(現價298萬已供完) 近年才醒覚要上車買樓結婚, 可恨自己遲起步, 現正留意觀塘區想買340萬或以下上車盤結婚自住, 以本人單名九成按30年還.估計買樓連裝修大約60萬, 之後計劃明年結婚.假設結婚開支能收回平手, 尚剩30萬在手.
二人借貸力為$(31200+15000)/2/10000*2.59=5.98M.買完第一宅有意於兩年內擔保未婚妻九成上會買屯門300萬上車盤收租. 兩宅應該用左5.76M借貸力尚剩0.22M.
之後希望年年努力儲錢能夠45歲多買一宅(大兩房/三房)以完成一生三宅.
小弟問題如下:
- 小弟計劃是否正確? 我能否擔保未婚妻完成第二宅?
- 擔保後是否要等第一宅結欠過半才能回復借貸力?
- 能否計出第一宅何時結欠過半轉出租用變成核實收入?
- Part-time 錢係咪太細幫唔到手?
- 如加按父母樓套現放債基收息是否可取?
- 第三宅最多可按多少?
小弟自知財技不及, 一定要努力工作, 还望諗Sir高人指點指點.
小方
ANSWER:
未婚妻是一個loop-hole，只要你肯寫佢肯認而兩個睇落都似係一男一女既話，銀行係會接受一位同你無任何紙證關係既人做你擔保人。至於擔保人日後想「甩擔保」，要搵律師搞、你當成個按揭要重新搞過咁諗就大致正確。另外第一宅結欠少於市價一半時，你去銀行申請由自住用途轉作出租用途，再補齊相應文件，租金收入之70%便可計作核實收入，轉用途唔使搵律師。基本功如轉用途、甩名、找擔保及其責任各位需先了解清楚。讀者經過解說已知怎去行動，爭在執行細緻點可由筆者了解再明得貼身一點。
筆者薪金其實可以，亦欣賞佢對每月支出很有概念，打工仔唔想每人返工再比人點，控制開支係重要首步。因打工仔的收入是固定及難向上添，今時科技發達老闆要監控員工及生意較容易，中層管理人員正面臨被裁風險，既收入被CAPPED那要有錢用必須勤儲。當然有老闆命而又搵到大錢既當然好，但同意社會上95%既人都係打工仔。讀者應想想而家份PART TIME有冇得做大，下班後的工時怎運用才是最影響人生之事項。
未來幾年夫婦每人一間房在手讀者計到亦同意要做，剩下要習技巧是怎運用手上淨錢。建議首步是用10萬去投入債基試下收息是否「到數」? 即足筆者提議的10-15%年息。因債基是今個月買、下個月就收息。故筆者在收息101課時會建議同學先買少少，試下先，試到好才用已述的「三注方法」加睇埋五粒豆入市。只有銀行Sales才會叫你「有幾多買幾多」，同學在首月試好才慢慢向15-30%年息邁進未遲。至於加按父母樓收息，建議不如自己黎。近日發現一個現象多了，就是閣下按揭所在的銀行、十分落力咁發信用卡比你。筆者有朋友在「媽打銀行」，一口氣收到5張卡，每張40萬。就咁200萬送上門，背後原因當然是因為按揭契上的責任、而朋友可一野draw走200萬理論上可以。當然唔係用高息既信用卡透支、而係運用信用卡現金借貸、2-3%年息拎走200萬。就咁朋友絕可以將款項投入債基再疊增，計收息15%而MARGIN CALL觸發手平在跌40%之下，投資人穩收息差13%一年，就咁每年多$260000收入。
當然上述做法唔係冇壞處，跌40%後要補倉自然要，另外個人借貸力都被大傷，那究竟傷了幾多會準確在買樓001課上計出。上段旨在提出除了借老豆錢去收息之外、而家銀行見2018前加息一次起兩次止，問銀行借錢去收兵仲易過攪家人間樓。當然作此舉最好肯定兩至三年唔買樓、或人工在40K之上者。原因再解。
最後講第三間樓，而家可以做到六成，因為一個人係可以有兩間自住樓的，最緊要你解得通。往時可借九成、而家只六成。惟讀者距第3間樓仍遠，還是先做好買樓兩間及收息一事吧。
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