lumsir你好，剛上DV34 收息101，已報收息103，幸得lumsir無私分享，拯救世人，令人獲益良多。自身不善投資，虧損甚多，還望lumsir指導小女子，盡快達到財務自由，資料如下。
本人29歲女士單身。
年度收入: 工作收入 – HKD 720K/租金收入- HKD 186K
年度費用
房屋按揭 – HKD 300K/一般費用 (包括稅費 MPF 個人消費 管理費等) – HKD 276K
資產
現金 – HKD 350K/股票 – HKD 150K/保險 – HKD 220K 50歲才可贖回
負債
房貸 借了HKD 2.8M 10年
目標 – 35歲達到財務自由，產出每月HKD 50K被動收入. 以下想法比較進取，不知是否有漏洞，還望指導。
問題
用手上HKD 350K現金借HKD650M, 變成有HKD1M 。跟Jackson 兄方法以此HKD1M做債基金疊增年回報11.4％（當10％年回報），1.5年後收息HKD 150K(月收息HKD8k），另變成手上有1M現金。此方法月付利息28K。
樓價現值HKD 5M。按揭1.5年後過罰息期，到時加按至8成攤25年還，借到HKD 1.2M現金。
1.5年后，手上有HKD 2.4M現金，再借HKD800k，共有3.2M，入手2條直債，每條20萬美元，年回報10%，月收息HKD26k，月付息HKD30k。
重覆操作，再2年後，手上有HKD 3.7M現金，再借HKD1.3M，共有5M，多入手2條直債，每條20萬美元，年回報10%，月收息HKD26k，月付息HKD50k。
35歳會有以下資產
- 2房收租
- HKD1M債基收息，年收10％息
- 4條20萬美元直債，年收10％息
此想法好像非常完滿 ，不知是否可行，還望指點迷津，盡快可以同老闆講唔撈。萬分感激！
迷途小女子
ANSWER:
簡單而言，讀者想不斷用直債收息，將佢資金由5年間350K變成5百萬，問題在於佢大部份錢都係借翻黎，同埋佢假設了直債在到期前賣出，取回本金一定大於投放金額。筆者在早前JACKSON師兄提及的case是一個保本而每年又有11.8%的方案，惟JACKSON師兄得以安心年享11.8%，在於佢將直債由頭揸到尾，等直債到期收回至少足額本金。而唔係好似讀者咁諗年年收利息再將「本+利息」再做首期去槓大買下更貴的債，雖然讀者此法仍有行通之可能，就係債價年年升。咁等於2003年買左樓既人一樣，過去14年間橫行無忌細換大，如果一早知過去14年升成咁，真係翠屏變間「天比高」都有可能! 惟筆者一向灌概穩當收息之方法，用債穩收11.8%揸足3-4年係可以。有心靈活走位者應用債基再疊增、或用股票去做，而直債唔適合大家出出入入。
那重回正軌，讀者手上籌碼唔係差，35萬現金加上有機會按到120萬。留意單身持有樓房者要完成按爆八成是較有難度，及稅項會重，這在昨晚完成的買樓003解說了，下次再有是12月。但點都好就當佢有約155萬CASH揸手吧，加上月入60K及180K年租務收入(租務未清楚究竟佢齊唔齊文件令銀行計入)，怎去降低風險而成就5年倍倍增額?
讀者應設一20%年息之組合，加上同意去問銀行低息借650k。不過留意8成按爆時會睇佢出面有咩街數，而佢當初借的650k是大有影響的。原因是650k借的是無抵押貸款，估計令讀者借貸力減少1/3。至於點解係1/3是計出來的，唔係亂咁估。讀者的借貸力因而減至(60000-20000)/10000*50%*2.59 = 5.2百萬。如想再在後期加按5M樓的80%，要借400萬，理論上借貸力可用剩5.2-4=1.2百萬。但如個人有其他街數或作出不謹慎行為則令加按八成一事成泡影。若果看倌的人工無讀者咁高，即表示件事行唔成或要減額而行。
借埋650K令本金增至2.1百萬，本息如能成功20%滾存5年本金即可倍大2.48倍，成就5.2百萬。留意5年內利息支出估計樓按部份增加了1.2百萬*2%=$24000/年。650K無抵押需年付$32000/年，可見按揭屬有抵押貸款，利息洗費比無抵押的便宜不少。至於20%一年，建議用可隨時買賣的債基，若早時有留意我們文章應知道筆者為大家訂了債基收息的ABCDE套餐，A餐收30%一年但CALL LOAN機會較大而風險比一般債基收息高三倍。E餐係收10%而只付一般風險同埋要跌成50%先考慮CALL LOAN。而讀者用的是B餐，波幅唔高，但CALL LOAN與A餐同一情況要預備跌15-20%就CALL LOAN。觀乎債基一年波幅少於10%，要CALL LOAN的機率不算太高，另外比較佢用直債再出出入入咁去收息為易實行加上風險少。另外如閣下無讀者咁心急，其實比8-10年自己，自可將資金用更低風險變大，提早退休。
另外要行直債，一般流動現金少於300萬者多不建議。因為一條直債已80-160萬港幣，擔心資金太少令個人流動性降低。債基本身十萬港幣即可入場，較為靈活。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
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偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
