租客榮升業主方法(問)

因有買樓決策之難之事而在互聯網搜尋見解,幸獲明燈引路到達諗 Sir 之殿堂,
諗 Sir 的分析詳盡而又細心為讀者解難,有諗 Sir 懸壺濟世指點迷津實屬網民之福!
現提筆發問還望諗 Sir 不吝賜教。

背景:
本人27,新婚,二人固定月入約 $7.5萬,手上資金約 $50萬
幾年內沒有生 BB 打算
現租元朗一單位月租約 $9千,跟據最近成交紀錄現市價約 $350萬
去年中買了市區一房樓花,約 $350萬,按9成,月供約 $1.2萬,幾個月後收樓,本來打算自住省卻租金開支
月入扣除供樓、租金、四老家用及生活開銷,月儲約 $3萬,若省回租金應可儲 $4萬

現況:
租住單位的業主似乎有意出售,現單位完好而我們亦甚為喜歡,如果成事雙邊免佣大家高興
但即使免佣,印花稅及律師費注定 $50萬本只能做 9成按揭,如放租被發現要補水4成就得動用四老棺材本,雖未至於破產但我們覺得極不應該

問題:
1. 根據諗 Sir 的「升市只持一半貨」原則,此行風險似乎偏高 (7.5萬x50%x265萬/1萬x一半貨 -315萬負債 = 172萬),但難得「試住」後單位合意又免佣,擔心機會可一不可再?

2. 我們大約計過數,但擔心有所遺漏,請賜教:
    月儲 $4萬 減供樓租金差價 (供 $1.2萬,放租約 $9.5千) 以及管理費地租差餉,放租後月儲約 $3.6萬,一年 $43.2萬
    若樓價 1年內下跌 2成,兩層樓共值 $560萬,1年來共還本金約 $20萬即共欠銀行 $315萬x2-20萬 = $610萬,Margin Call 的話約欠 $5萬
    以此計算我們大約可承受樓市 1年下調 約少於2成 或 2年共下調 約少於3成

3. 如果買得過,與業主議價有何策略?做 9成 按揭搏一搏,還是先向四老借 $50萬做 7成按揭? HKMC 除要求被發現違規者補水,會否/能否有進一步罰則? 買後應自住新還是舊單位?如果買唔過,又應該如何部署後市?

4. 如果現在將單位買下來,今後應如何部署投資以供幾年後購買第 3 套房?

5. 未知諗 Sir 對元朗區有何睇法:區內將會陸續有新盤落成,對樓價是起刺激作用還是因供應增加而使樓價有所壓抑? SSD後會否更多人轉買為租,能否吸納新樓落成的新增供應?

煩請不吝指教,萬分感激!

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