[‪汪敦敬‬] 反對租置的謬誤 (2016/09/29)

筆者提出重推「租者置其屋」的計劃，有不少年輕人都表示歡迎，但是凡事都總有人反對，而反對的人都是擔憂重推租置會「減低公屋的流轉量」！或者認為「現時最有住屋需要的是公屋輪候冊者及窮中產，但出售公屋反而是幫助已解決居住問題人士，是本末倒置。」這些擔憂我們應該尊重，在重推租置之餘，應要確定公屋總供應是在上升的趨勢中，即公屋項目必須是要有良性的新陳代謝，但我必須提出有關的概念是有思想誤區的，我們應從公屋的原有角色來做探討。

公屋，是小市民安居的最後防線，令到相對經濟能力薄弱的草根有一個住屋上的保障，但這個有如救生網的偉大功能，不是公屋功能的全部。

在50年代，公屋（前身稱作徒置區）的作用是安置木屋區居民甚至難民！

去到60年代，就全面地去取替寮屋。

去到70年代，「不少市民的薪金超過申請公屋入息上限，卻難以負擔購買私人住宅物業。」於是香港便開始打造置業階梯了，在「十年建屋大計」下，「居者有其屋」及「房協」亦在這段時候誕生，香港人與公屋數量的比重由1981年12.7比1，去到1991年8.7比1（見圖），大量的人入住公屋卻製造了香港之後20年的地產神話，人們都為了改善環境力爭上游，更加主要的就是在置業階梯下，市民可以拾級而上。

公屋居民可以透過低廉的租金及消費社區儲蓄到金錢去買樓(居屋一定可以了)，亦不少人透過「置業資助貸款」去買到私人物業，於是，細單位業主就換樓三房單位，因為階梯緊密，所以不怕樓市升跌，所謂水漲船高，樓價升跌小市民都容易得到上車機會，這段香港的美好時光，除了香港人的努力，當時房地產階梯都是一個出色的系統，當時的公屋角色是「暫住」，大家也力爭上游去換更理想居所。

但是到了現在，香港變了，是香港人也變了，97金融風暴是令到香港人恐懼供應！甚至希望政府少做少錯，停售居屋，終止置業資助貸款，香港人竟然額手稱慶，停止開發土地的曾蔭權先生成為民望最高的特首，我們的置業階梯斷裂了，房地產系統荒廢了。

各位，依賴公屋是一條死路，因為公屋是財政負擔沉重而入不敷支的項目，我們要堅守這個最後防線，增加公屋之餘，更加重要的就是我們要重建置業階梯，置業階梯夠細緻緊密才可以在量化貨幣的資產升浪中，仍可以給到安居及保值的資產於普羅大眾！所謂流動是要有人搬遷才可以製造流動，看看現在綠表人士置業率日益不積極，看居屋綠表人士參與的置業率是愈來愈低的，這正正響起了警號，令人擔心。

如果在整個樓房系統的角度來說，重推「租者置其屋」可令到有關的公屋人士是有了一個低門檻的上車階梯，而市場上多了一個公屋物業，其轉售的時候買的人自然是綠表人士或者公屋輪候冊人士，縱使有部份是白表人士，其實都是增加了流動性，而增加有關的流動性，最後都會對減低人們對公屋的需求產生了作用。

在市場學上，有入有出才製造到市場流動，大家應該努力重整置業階梯，如果人人消極地以公屋為永久住所的話，嚴格上來說，無一個政府可以承擔得到！

*轉載自2016年09月28日的大公報

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
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家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
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2. 如何減低買入長年期期權的成本？
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講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
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2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
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學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
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如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
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如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
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第二堂: 掌握股票技術面

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