諗sir..
小女子自認是1名無知庸才,如早些拜讀你的著作今天便不用那麼煩惱。。。。
本人於2002年28歲時已知道買楼能赚到豐厚回報,但因抗拒不到小小的回報,而買買賣賣,到今天仍然未能達到有現金流的收入,現希望諗sir 能提供一些有用的方案解決我現時的問題
1) 小女子現42歲,自僱人士,4年前以199萬 7成上會買入元朗1房連天台自住,月供约4.5k,於去年加按套出100萬 (現估值约350萬 月供加按约4.2k) 作首期買入峻瀅3房自住10月收楼 (約650萬) 用先生名8成上會供22年 月22k 因想改善生活質素而下此決定(後悔中)
2) 上年在珠海斗門買入3房(90萬)上會55萬月供4000人仔, 作長缐投資,港珠澳大橋車後, 希望10年内.能升50%或更高
3) 今年經痕身游說信用咭套现60萬分36月還總利息约24k,因誤信朋友Tips 係股票輸了15萬,其餘的40萬仍在股海中(如現價放再輸8萬)
4)因上年比首期買了珠海及三房,所以本人現金只剩反10萬
5) 我和先生是財政獨立的,加上他也是自僱人士所以他收入是不穩定
6) 本人收入23k + 35k (先生比家用加供楼及日常開支,除了3房所有支出是由先生付)
7) 每月供基金5k ,保險每月要比大约6k(包括先生及bank 買的) 2家家用7k
問題:
1)有感現在供楼壓力大,又因我們是自僱人士,加上我仲要每月還3年 17k loan 比bank ,應如何重新整理我的剩餘的錢?
2) 放了現有股票,加埋現有cash 得返唔夠50萬,可以做債基收息嗎?
3) 搬入3房將現元朗楼租出,減少支出,希望可以租到9k-10k 還是賣了元朗套cash ,做債基收息? 減低現在支出的壓力,增加現時收入,但我賣了楼,最快都要3年後才可再上會,到時年纪大,銀行未必批高成数按揭。
4) 珠海楼今年10月收楼,如果要出租,先要裝修及提供基本家電 (最平都要50k,因是清水樓)應如何處理?
已報讀了收息103及101 ,雖已讀完諗sir 3本著作,但仍未能解決我的煩惱,現希望諗sir 能提供ㄧ些方案給小女子, 更有效於10年内達到ㄧ生三宅,財務自由
無知庸才
answer:
投資物買買賣賣，十年功夫得個桔，全因在理財上未審視個人優點及弱點，理順不出方向，自然點行都無進步。今時40歲人只得十萬現金在手，成為一個滿身債項既業主，實要深切檢討。
再套用SWOT analysis在讀者身上。由於讀者夫婦都是自僱，故好處(Strength)是工作時間自由，加上在報稅一事極有彈性。亦即咁講，佢地可能已比一般家庭少了些稅務負擔。
Weaknesses: 極低現金流，人工只一般但儲蓄率不高。將供樓金額減去文中提及的供保險、兩家家用及痕身銀行用供17K*36個月p-loan後，能儲得幾多已有約數。另外估計沒仔女(因在文中未提及亦無列支出)，老來要想方法自己攪掂
另外亦可見市面上不斷有人sell新盤同大陸樓點樣害人。唔係話大陸樓一定唔好，但閣下購買前不要心軟，要先秤下自己購買力有多少。細時父母無教你3蚊在手只用1蚊買糖麼? 如果真係無，請看倌11月黎上買樓001，學返點計個真正借貸力出黎。讀者理論借貸力為(23k+35k-27k)/10000*50%*2.59 = 5.3mil。元朗樓已用100萬借貸力，照計峻瀅650萬買價100萬首期，要借550萬上會是無可能的。不過買新樓就有呢度好，發展商做埋財務借到你夠為止。不過將借貸力用盡加用突，後果已由讀者把口講出黎，就係供得好辛苦，更因峻瀅而打亂了之後部署。
另有幾個買樓按揭上的小問題要說明:
借貸力在45歲後開始下降，所以讀者3年後再借錢未因年齡而令借貸力下降。請將事情明解得精細一點
用讀者自述個自僱人工去計借貸力已經比多佢。很多人因文件不足或出糧方式本身有問題而收入不全計作借貸力計算之內的。點做好及剷除不必要債項令借貸力回復理講值之100%是買樓001課題。點將借貸力由無變有，即例如將借貸力谷大至200%是買樓003課題。
Opportunity:
一間元朗樓。只欠100萬。佢有呢個機會，因為呢個資產佢少買賣
Threat:
投資心理不佳，時常買賣。信朋友貼士買股票。將達45之年全身債項但零被動收入
建議攪好下列事項，才講什麼財務自由。另外預備定一年幾萬蚊去交新將軍澳樓之管理費:
- 如果生意本身令讀者不自由或難做，請夫婦是但一人將生意結束。做生意但搵兩萬蚊，不如唔冒風險咁打工。加上夫婦同是生意人，組合不佳
- 財力不足負責月供6K保險。將依據收息101方法cut淨最起碼要有的險種，估計每人每月可省下4k支出
- 將痕身銀行的p loan重組，最能夠幫你的就是把元朗樓按去的那間銀行，睇在你肯負上all-monies之責任，估計可將3年期的loan展至5-8年還。那月供17k可以大減至5-8k。留意做p loan係極傷借貸力，有其他更好借種。讀者只借了60萬但借貸力失去了近40%
- 或更好方法是同元朗樓按揭個間銀行傾，將元朗樓再按到6成再套100萬出黎，找左p loan黎樓。那月供減少17k之餘自己仲多100-60 = 40萬傍身
- 大陸樓連50k買電器支出都話無計，呢個讀者自己諗，唔想提
- 讀者再套元朗樓估計要再供多4.5k，但減少保險支出及p loan還款後，每月儲多-4.5+4+17 = 17.5k
- 股票蟹貨全套，得40萬。今時唔走，他日輸得更慘。既然股票「已變懷」令持有人輸錢，那還有持有的可能? 40萬再加另40萬新得資金合共80萬，利用收息101提及之債基疊增之法再配合後來收息20%之方法，每年可收息160k，那早前60-40=20萬在股市輸了的金額，可用債基收息約1.5年可追回。
- 可能你問:「咁債基個價再跌又點?」只好說收20%息的方法只利用低波幅債基收息、一年升跌少於10%，數字引述自證監核准文件。而更進取的年收30%的新疊增方法還未出場。讀者資金弱，只建議運用較低波幅的投資物收息
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙