諗SIR，你好!
本人剛剛報讀兩個課程收息101及買樓003還未上堂，但因小孩已經開學 希望你能抽空指點
本人自僱人士36歲，報裞人工 $25K (加私下分紅$0.4M-0.6M／年 ) ，剛剛8月開始提升人工至＄80K 為買樓作準備
太太36歲，月入 $15K
有2小孩
資產：
手頭現金＄4M
現自住三房物業12年聯名買入＄4.1M，欠1.6M ，月供10K ，現銀行估值5.7M
03年跟父親聯名買入兩房。父親自住物業 已供滿，現銀行估值5.5M （盡可能唔想旭動老人家）
原因：
為方便小孩上學將換居住地方
問題1. 現在心儀3房在8.5M左右, 黃埔將新建成地鐵站應否買入？點安排？
問題2. 做雙租族，原本自住三房租出15-16K左右 ，而心儀三房租要24K左右 ，現金＄4M 應該買幾錢邊區的樓作投資 ？點安排？
問題3. 如有其他高見請賜教。
謝謝回覆!
ANSWER:
請留意分紅的含意，如真的是有限公司將盈利用dividend payment型式派出，稅務責任由公司負責。而證明分紅需交出公司周年報表，銀行職員會睇返董事持有幾多股而直接得出按月平均分紅收入，提交文件與一般打工仔出示「出糧證明」有分別。
若公司是交易所上市的公眾公司，而申請人是主要股東，那就不需提交任何證明文件去證明收入。所以唔係人人做按揭都要比文件證明收入的。當然有些上市公司主席本身債務繁多，筆者早年在銀行工作與此等人仕安排的，多是幫佢地早年買落既一些相連單位加按套錢去救公司，見住佢既債務好似癌細胞咁蔓延，五十來歲面對事業困難，實在傷心。
讀者受惠早年買樓，加上生意好及勤儲蓄，同意只消將公司的真正收入「暫浮面」令自己有足夠借貸力用就行了。惟買樓最好是之前6個月做好準備，10月成交而8月先黎攪文件，先講買樓003所述之「借貸力由零即變有」係唔可以即時增加的。在合規及不運用任何假文件之情況下，我們需時間將文件合理地得到手。另讀者雖自行在上堂前將人工加大了，惟每項文件是否細緻做妥及補銀行查詢時能否好好對應還特面談相授。
讀者提供人工後，夫婦合共借貸力由5.2百萬加大至(80K+15K)/10000*50%*2.59 = 12.3百萬。在現時借貸力只用了1.6/12.3 = 13%之下，應否換樓? 由於讀者所述區份因將有地鐵通車，價格早被買高，按下圖見黃埔屋苑在兩年之間的呎價，由升到跌而現時再回穩，實呎價錢由11656升至$12198，升幅4.6%。筆者將偏遠又唔方便既新屯門中心與之比較，發覺新屯中實呎兩年由6673升至$7313，幅度9.6%。作此例子想說明大眾認為方便又好住既樓(雖然黃埔其實唔太算係、不過在位置及管理上都比新屯中好)，不一定升得快。因此建議讀者做雙租族，即買個好地方收租，再將租金補貼自己租黃埔。不要為住而夾硬買入投資價格低的地方。另原本三房可加按至50%轉用途為出租，得CASH 1.1百萬。
在買樓003課讀者將有屋苑排名表去參考買邊收租。至於400萬現金傾向買債基再疊增收息、不好買直債。前天的個案講那隻不疊增而年派15%利息的債基都合讀者。雖波幅稍高、但派息都唔錯。若想降低風險可做回基本債基年收10-12%利息即可。200萬投入已可為自己製造18K-20K月入、夠用黎交租。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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加息或減息時如何選取債券
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第二堂: 債基基本網課(1小時)
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槓桿的原理及手續
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
