街鋪投資注意點(答)

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Hi 鄭小姐,

先講你想睇既目標物,再談點融資去買。葵涌其實分兩部份,葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻,葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村,情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人,而係區中根本冇由下而上的換樓階梯,留住發財想換大屋既居民,係咁既情況下該區只會「聚唔到人」,樓價至地鋪都行慢人一步。

 

葵涌當然勝在租金較平,買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異,係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊,如果你買起間鋪就唔使比租,但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低,一般租金回報3%,你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期,借埋(亦都係最盡)另一半,分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計,用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租,到退休多左間鋪係手。

 

地鋪真係好睇人流位置,街鋪定係商場鋪。融資能力較低,現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現,又將全間樓賺到既錢放落鋪度,恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程,葵涌區本身發展既情況,仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類,都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪,或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴,再加上買鋪投資成份較高既情況下,筆者不太建議

 

另外如你真係買左間鋪,你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生,你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近,你會受雙重打擊。

 

你可考慮將手上收租樓賣出,再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年,係第二區物色鋪頭都未遲,趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店,比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃,行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落,未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。

 

就好似你97年買了貴樓,而家有個別屋苑已大大升穿九七價,而荃灣區只係平手或稍勝,你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移,年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素,祝你身體健康,萬事如意。


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