一生三宅近無望、兩房如何先計劃? #1175

諗Sir你好,

 

小弟與女友之前只顧玩樂,直至近月開始計劃明年結婚才發覺理財之重要。讀過《收息論》、《樓換樓》及修畢收息101 DV34後希望閣下可以指點迷津。

 

背景:

本人 :大學職員,月薪$17,000,已達頂薪

未婚妻:任職證券行,月薪$35,000,有Bonus約一個月月薪

兩人均沒有貸款

上月開始每月儲起40%,共$20,000

明年十月結婚,預計支出$200,000

 

資產:

已購入公屋一間;本人單名,自住,未補地價;沒有按揭。

現金$60,000(己計上月開始儲起$20,000)

股票現值約$35,000

自知一生三幾近無望,惟有先把目標定為一生兩宅。那麼我應如何計劃?

 

ANSWER:

將現實問題留比年青人,先可以逼佢地進步。讀者無現金無股票、人工只及妻子一半,搞掂下年結婚支出,往後問題仲有不少。當然你可以話人既問題係自找,那筆者也部份同意、起碼讀者選擇結婚擺酒係佢自己將個問題攪出黎,若入世跟大隊就請做好工作及搵多兩個錢。你不痛下苦功,能力自然鍛鍊唔黎。若發現工資17K為頂薪,請積極轉工。當然人工高低未可全決工作對社會產生之意義,不過敢講讀者在大學的工作,不屬不可放棄之一種。

 

筆者授予之收息101,客觀為同學陳述一套在香港可行的理財概念及做法,惟在對於投資的定義、及風險之計算,都只適用於有效率市場。筆者在資本主義籃圖找出來的收息法門,只能對應有資本者才可發揮效用。例如工資不高者,雖可把借貸力有規範地倍大去問銀行借多D錢,不過若本身工資1萬而吹到9萬,未埋牙就肯定先露底。抱歉花了大家時間去解釋筆者唔係黃大仙,唔識幫大家變兩間屋出黎。將最基本的事情做好還是靠你自己,上什麼收息課仍是幫不到你。

 

話說回來,讀者買兩間樓不是超難。估計讀者仲可以八成上會、而未婚妻九成上會都得! 讀者自己的借貸力為17K*50%/10000*2.59 = 2.2百萬。呢個數就當借盡係香港都較難買到間兩房。好在未婚妻借貸力為35K*50%/10000*2.59 = 4.4百萬,其實bonus只要糧單同稅單條數係對到亦可計入借貸力,不過今時先留個buffer不納入算數,亦因此讀者若用太太單名而加自己擔保買一間樓估計好容易,先可九成上會而兩人借貸力共超六百萬。

 

那買第二間樓如何? 假設讀者未婚妻第一間樓入手翠恰花園花費380萬,九成上會借了342萬,即買第二間樓還有6.6-3.4 = 3.2百萬可借。由於讀者自己有公屋,買第二間樓要比雙倍印花稅及只能八成上會。估計買第二間樓最難係件儲首期、次要是清走不必要項目令銀行計到的借貸力貼近理論借貸力之6.6百萬,怎做好此點於星期六首課的買樓001有授。

 

太太買樓首期連雜費估計要45萬(首期38萬)。讀者自己估計90萬(DSD令稅支出增加了),咁少少地買兩間細樓完成二宅,需資金135萬、讀者只消比心機維持現狀儲七年錢就成功。可能你會覺得儲七年錢好耐,不過阿爸阿媽湊大你用時超過10年。最起碼你未識中學班「死黨」之前,大部份時間都需父母照顧。養大對仔女都叫實事,相反筆者認為環遊世界唔算係。








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