審視借貸能力 再賣居屋未遲 (答)

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答:

相信社會上正增加德仔一類既個案，賣左居屋後套番舊錢「吊吊fing」。當然私樓市場早年已發現同樣事情，政府正「幫忙」將此情況蔓延至居屋市場。 

但居屋住戶同私樓業主不一樣，畢竟佢地大多數係實力較低既市場參與者，賣左居屋等於除左防護網，請各居屋業主係賣樓前再三思。要考慮既因素顯然為一: 賺左舊錢夠唔夠再買樓二:買樓後供唔供得起。 

德仔個案係將自住樓(亦都係唯一間樓)賣出，咁做等於同市場對睹市升定跌，如果未來幾年樓市平均年跌5%，德仔可以打和，要每年樓跌多過5%德仔先可完成高位沽出，幾年後低吸自住樓既策略。 

5%係租樓洗費，原因為租金每年約樓價的4%，加上第時再買樓既洗費，加埋都要預5%一年。而德仔係賣出居屋套到既1.30mil，夠佢租11-12年樓。可惜放棄居屋要等兩年真空期(冇物業)，用白表仲要抽中先可重返居屋市場，而新特首就想提議每年抽多五千個額。 

 

你可能問點解仲成日提居屋呢? 如果德仔用哂130做首期買間私樓自住原可七成上會，而樓價可達400萬，因400萬樓要用120萬做首期。淨返280萬問銀行借就算批到分25年還每月都要$12000蚊，已超德仔月入一半。退一步睇間樓售價2.0m，比60萬首期上會，借1.4mil分25年還德仔剛好夠上會，每月還款只需約$6000。不過講到呢度你都明，咁辛苦住係間$2.0mil既屋仔入面又何苦呢? 用$2.0mil去買間大D既唐樓又分唔到25年咁耐還。 

仲有，假設德仔買左層2.0mil自住，因供款已佔人工既一半，就算再睇中第間樓都唔可以用淨低60萬買多間上會，失去倍大效果，進而斷絕左搵個租客幫佢增加被動收入呢條路，相信居屋業主群內有此情況大有人在。總括而言德仔認係庸才而知道要搵人幫確實好，而銀行只幫借貸能力高既人，淨低既就要搵政府幫手，呢個亦都係政府定落房屋政策所塑造出既遊戲規則。 德仔賣樓為自己準備左cash但係收入有限令借貸能力跟唔上。

如果我係德仔，我會搵間銀行開個保險箱，係櫃面A提五十萬cash出黎，係隔離櫃面B買入實金再放入保險箱。咁做既目的當然係想「妥善收埋」自己資產，用呢兩年租樓當過冷河然後再用白表申請居屋，符合資產低於五十幾萬同兩年冇做業主既資格(三人家庭入息限額$27000)。兩年過後，如果樓市跌左就恭喜你，可以諗下買私樓或抽中左就買居屋。但德仔既購買力冇變，佢都係最盡買到價值二百萬既樓，而呢個價錢既私樓有幾大同就算樓市點跌，相信德仔心中有數可以買到咩野。所以置業還是政府好，係樓市較淡淨時二百幾萬而唔使補地價都夠買間三房。 

寄語所有居屋業主，當你賣樓賺一百幾十萬後你就要投入私樓市場，要有相對既人工同青春先可叫到銀行借夠錢比你上會。如住居屋既十幾年之間人工未有躍進者更多須考慮。當然你可以等樓價跌再買，不過以而家九龍兩房都要成四百萬黎計，你真係諗住昇悅居兩房跌到二百萬你先再入市? 恐怕係等呢段時間，已將賣居屋賺到既錢洗哂了! 

 

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