加按套現如何避免縮借? #1171

諗SIR,

 

你好。在網上看過你的個案分享後才感受到理財的重要性，亦後悔過往的投資方式，使自己時至今天也只有少量儲蓄，前路茫茫。與眾多讀者一樣，希望請諗SIR能夠在此指點迷津，開始從正確方向前進。

 

本人今年 27歲。有穩定職業，月薪 $21,000，每年花紅約 2.5 – 3 個月薪金，即年收入大概 $300,000。由於早年持續進修及在投資市場上多已虧損收場，所以至今只有約 $140,000現今及約　$70,000 股票。

 

幸好小弟在2012年以 $2,180,000 買入大埔一間較舊的私人單位，現估價 $3,350,000。約半前年轉按，現尚欠銀行按揭貸款 $1,830,000，期數 25年，每月還款額為 $7,700。

為了產出被動收入，打算先把物業加按至八成，加長至分 30年年期供款，套現約 ($3350000 x 0.8 – 1830000) $850,000。再賣出股票套現，利用所得到的資金買入最穩妥之直債債券，以求保本及取得資產增值。

 

現問題如下：

1) 加按後需要再繳付更多利息，保險費用，律師費。雖然銀行方面說保險費有 discount及息口亦會較低。請問加按後再以此部署合適嗎？加按後每月約還款多少？

2) 由於本人投資知識不多，所以希望買入合適之債券後，再利用此時間了解及學習更多其他投資物，在未來，或會轉為投資債基疊增方案。請問債基會否有到期之日？如不怕價格下跌，是否可每月賺取利息直到永遠？如價格下跌，有何事情可做以作保救？

3) 如本人計劃 3年後把現居出租，那時候便要把按揭供款至 50%轉為投資物業，再打厘印費。那時便要把資金再投入物業，會否使這三年的投資來來去去也好像原地打轉一樣？

 

非常抱歉，文章較長，希望能在百忙之中抽空解答。謝謝。

小廢青

 

answer:

讀者未將買樓的流程搞好，將樓由八成按轉為五成要比律師費、但唔駛厘印費。由六成轉五成轉出租用途則律師厘印都唔駛比。至於債基是沒有到期之日，但不保本、好處是一經安排可連續派息很長時間。直債有到期日而保本、除永續債外一般派息只至到期日或贖回日。這些執行上的細節在買樓及收息班中言明。

 

由於資金狂缺，同意是將資產先趁高加按拎現金在手後再打算、惟讀者個人借貸力為21000/10000*50%*2.59 = 2.7百萬。此借貸力不足讀者將樓加按至八成、即借3.35*80% = 2.68百萬。可以你諗:「2.68 < 2.7百萬喎諗sir，即係夠借啦!」惟筆者在網上免費文只計出理論借貸力，實質的會比理論少，成為業主前建議了解:

 

幾多信用卡數究竟會扣減幾多借貸力?

各種在港常見的無抵押借貸類別

不同類型借貸怎會扣減借貸力? 如要再借錢投資應怎借錢才唔傷買樓的借貸力，影響往後部署?

供保險? 供車? 供電器會點影響借貸力?

 

故讀者自己諗的先加按再收息、會因未做好買樓budgeting而「出閘脫腳」。當然唔夠借可以套少一點、但由於只到盡只套85萬、若再因未預好budget而再要縮借便令成件事無意思。另外若加按後要比多點利息、筆者仍會建議照做。畢竟而家按揭利息高極有限。另外在昨天的直播節目「問乜諗野」、已交待如何選取好的按揭計劃。

加按後如不懂利用金錢仍屬徒然。用加按錢去買股票多不建議。買股是易入但難賺，買樓是難入但易賺。當然同意樓市離高位不遠，實力不足不應夾硬而家上第三宅。惟若借貸力如未用超60%，入手第一、二房仍是應該的。套出金錢買債基收12-15%息、或用更多錢去買直債去收息可賺息差8-10%、計埋如有樓收租的租客貢獻，對逐步改善個人財務很有建樹。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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