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答:
是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。
收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善，初下海者不宜冒進。
至於煩惱人實在不能再煩落去，佢自己都知已失戰機，錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既，諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故，看見太多負資產故事而每事遲疑，將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急，佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住，而家(2012年)一買完第一間又諗添食，係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議，如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。
機械式既投資方法
此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出，於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半)，及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用，永遠都用分三十年還，現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。
投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既，呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ，重新計過借盡額一次。
點計?煩惱人用此forumla
我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢，而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓，所以係2.2%按揭年息下，分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下，再根據金管指引負擔比率少於50%，供盡係74000*50%=37000，但煩惱人有$6200銀行私貸，減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。
煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil，剛好是8.98mil的一半，附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活，待兩年過後再考慮買樓是也。
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 **限時優惠：現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務 如報名及付款買樓001，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第三課當天。 第一至三堂 (可網上修讀) 第四至六堂 (可網上修讀) 睇樓需知 查冊及買賣需知: 第七堂(真人咨詢課) 講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A 第一至三堂 (可網上修讀) 選區需知 借貸需知 第四至六堂 (可網上修讀) 睇樓需知 查冊及買賣需知: 第七堂(可網上修讀) **諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂** 買樓001課程安排： *第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班，頻密授課 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 買樓001課程安排： *第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班，頻密授課 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 （*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003） 第一堂 (可網上修讀) 第二堂 (可網上修讀) C. 買樓收租精明作法 D. 學生宿舍/套房做法 第三堂 (可網上修讀) 第一堂 (可網上修讀) A. 進階按揭及借貸運用 B. 高成數按揭上會出租 第二堂 (可網上修讀) C. 買樓收租精明作法 D. 學生宿舍/套房做法 第三堂 (可網上修讀) 買樓003課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 買樓003課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第三課：2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
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第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
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第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂：有問有答及發問 真人實體班：2022-08-13(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂（第八及九堂）
上課地點：網上（如之後補真人堂地點在尖沙咀）
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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
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