5年間怎買入三間樓? #1169

 

Hello,sir!

有緣拜讀到您的《收息論》、《樓市雙租族》、《錢搵錢》著作,讀過之後感覺真是獲益匪淺。可惜的是《樓換樓》到處缺貨,我一直也沒有買到。準備報名相關課程學習投資理財,想在上堂之前將我的問題在此提出,希望得到sir的解答,謝謝!

我今年36歲,我太太今年30歲,有一個3歲的女兒,我是2014年通過優才計劃技術移民到香港。我和太太目前都在香港工作,我人工25000-28000(因為我需要輪班,有OT),我太太人工1300020151月用我的人工和我的名九成上會購買了荃灣的一層實用324尺的私樓(由於我們還是非永久居民,需要卑BSD+DSD,稅總共卑了差不多60萬),價格314萬(目前估價330萬),每個月供10500,尚欠銀行278萬。

我們目前有60萬港幣,而且除去生活各種開支、保險等每年能夠儲到30萬現金,預計202011月永久后能夠儲到100萬港幣。大陸原來有兩層樓,賣掉一層,53萬人民幣,買香港樓時都當做稅交給了政府,另外一層目前給我父母住,價值40萬人民幣.

我希望能在45歲之前實現一生至少三宅,並且早日做好規劃,應對未來退休生活。

希望sir可以幫到我們全家,萬分感謝!

 

ANSWER:

讀者個案與筆者著作<樓換樓>其中一個案十分相近,案主在5年間買到三層樓,怎做到?

*本案2016年後之樓市走勢為假設

 

個案中讀者月入亦是$25,000 ,筆者將原個案改了少許,更貼近本案讀者之情況。希望細心閱覽後對讀者有啟示。

 

案主喺2015年買樓,用$314萬買入荃灣【荃灣廣場】一個324呎單位,當時中原城市指數為130點

每月供$10,500(本金佔$5,504,利息4,996

入住兩年後至2017年,假設當時中原城市指數為146點

荃灣廣場】本金已清還$5504 × 24 = $132096

■於2017年,假設該房市價$355萬,尚欠銀行$275萬 – $13.2萬 = $262萬

佢地都唔想冒咁大風險,選擇用太太單名用$308萬買入【荃德花園】一個439呎兩房單位,照比BSD

 

2017年可儲到40萬現金。加埋原本有的60萬,讀者2017買樓前有90萬現金係手。

呢間樓可做八成按揭,供樓1.0%年息分30年還,每月供$7,925(本金佔$5,872),而佢兩個人就由【荃灣廣場】搬去鄰近【荃德花園】住,【荃灣廣場】就租出去每月收$13,000。由於荃灣廣場租金收入$13,000 , 供按揭金額為$10,500 , 即係每月淨袋$2,500 。

 

由於用Hibor Plan上會利息較便宜,計埋每月於按揭上還本部份, 佢地有「落袋」錢 + 按揭還本金部份儲落戶口: $2,500 + $5,504 = $8,004

 

由於荃灣廣場的收益($8004)比新搬入的荃德$7925之按揭供款還高。換言之只要你肯大搬細,每月居住的開支可由大屋之租金淨收入中支付,變相免費有屋住。

買荃德20%首期為61.6萬、雙倍稅約為12萬。讀者要在買樓前半年開定條循環信貸作備用,唔夠現金可先付3-4%年息回循環信貸中支付。當然在現實生活中,閣下不要預到咁盡。買荃德後淨90-62 = 28萬

 

再過3年,到2020年。成為永久居屋唔駛比BSD再諗下點買物三宅。

佢地有手頭現金:$200,000 × 3 + $28萬 = $880,000

 

【荃灣廣場】 2020年按揭之本金結欠為$2620000 – 5504*60 = $2,280,000

樓價在2018見頂再回落,而2020同2017年比跌了10%,按揭利率同之前分別不大,【荃灣廣場】在2020年為$319萬。

【荃灣廣場】要轉作出租物業用途,因此按揭只借盡可為樓價($319萬)之50%,即$160萬;因此轉按需補價$228萬 – $160萬 = 補$68萬資金。

借$160萬,分30年還,年息1.0%,每月還款$5146,本金佔$3813。

點解要將大拿拿$68萬補畀銀行,令物業可報稱出租用途呢?

■呢個除咗係銀行要求之外,咁樣做亦可令$12,000租金,名正言順地變成收入一部分,將家庭總收入變大。方便係買第三間樓時借錢。而家兩邊按揭加埋還少了,兩間樓共$5146 + $7925 = $13,071, 現時家庭總收入為($25K+13K+12K*80%) = 48K

 

第三間樓可以買幾大? 由於按揭總供款不能多於入息之50%,那第二間樓最多供48K*50% – 13071 = $10929

有能力供到$10929,能借的款項最大為10929/10000*2.59百萬 = 282萬。

由於原有的樓已轉出租,讀者再可用自住身份買樓。已上一次用按證服務已是2015年,到2020剛好過5年,讀者可八成上會,應夠能力買入市值350萬之樓房。到時樓價調整了,350萬應可買到三房換大屋!

 

見此案讀者收入平庸、儲蓄一般。當然月入只一萬而儲蓄只十萬者,買唔到樓係必然。但我們要說的是,成就一生三宅沒有想像中難。










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