十萬個為什麼理財篇? #1167

(部份內容已經修改)

諗sir  你好 我係一個90 後

睇左好多你的教學，覺得好實用，好希望可以向你學習投資想跟你學買樓和收息

 

目標:

一層樓自住有兩間或以上收租 或者債卷收息 比較低風險投資 作穩定收入 約50000

 

背景資料

無父無母，大學畢業， 年發現有危疾要做手術。明年需回香港需要租樓 或買樓

上年4月跌市前 沽空全部人民幣和股票，已經有一畢現金，但唔想再買股票。流動現金450 萬 

另有一筆135萬 港元2017/6 可以提取。Total 585萬

 

 

問題1:

 

之前我睇過黃大仙舊樓近MTR 行7分鐘到，約500 尺370萬

原本打算一開 三至四套房 因為舊唐樓冇太多參考。但佢樓齡五十末做維修，我冇辦法查詢業主法團，擔心圍標最後放棄左

應該買五十年舊樓做套房? 還是買一個三十年左右 之後可以易d易手但回報少d既單位收租？

 

 

問題2: 選擇尺數，二房或三房？如果現在買樓，應該一間定兩間？新界區和迷你未來供應最多 擔心高追之後短期有排跌  未來2019-2021 有93000 個供應係咪未足已抵消需求？末來會因2047 問題影響銀行決定三十年按揭嗎？

 

 

問題3: 之前有朋友買恆大150 萬一張有8 厘，如何選擇債卷? 國債定公司？

 

 

問題4: 我做freelance工作 收入不穩定，看到你說可以開公司 自己為公司提供服務 當工作證明，申請按揭，是找會計師核數嗎？實際應如何做 比較易過銀行審批？

 

 

個病長期抗爭 所以選擇單身靠自己。睇左好多人教投資，覺得你分析比較實在，有啓示，想進一步了解。但暫時返唔到香港上堂 問左你同事可後(候)補。身邊無前輩可以提示我，希望諗sir教我點行。可以搵到最高CP投資工具及方法

好感激你抽時間睇完我個case。謝謝

 

ANSWER:

看畢讀者提問，建議由買賣美國ETF開始去進修宏觀經濟知識，原因為何已在新書<錢搵錢>有解。本篇問題頗冗長，主幹之外需作省略。留意睇香港財經雜誌對理財知識不能增長，當然筆者亦是專欄作者之一，惟雜誌之內容始終要跟大眾口味，同贊助商指引，大家明白。讀者由於年紀輕想法顯淺屬正常，就講香港2019-2021年有93000的住宅供應只屬政府部門的估計，跟據2010-2015年出版的同一報告，實質供應發現只及估計一半。同時根據2011年人口普查數據，香港每年有53000對男女結婚，當中大約一半是港人相亙聯婚，這批人當中有經濟能力的會成為新的樓市購買力。當然同意未來供應會向上升，但不是要令人覺得可怕非常之猛獸。

 

至於擁500萬資金的年輕人，就如嬰兒攜金在街上遊行。先不求冒進，但求不墮騙局已萬幸。於加減息對債券價格影響，金油價格走勢，怎為股票定價? 買樓能為人提供那種優勢? 買樓同買股分別何在? 建議先將這些起始問題攪清。之後穩打穩紮利用自己的時間優勢即行。當然危疾是否再臨對讀者不好說，亦可以講讀者要買醫療今世無望(當然肯比貴保費，係有必投必保的醫療、不過買黎用處不大)。故讀者理財主軸是產出被動收入去彌補工作能力減低之損失、及為日後醫療費作準備。

 

讀者首先需擁一間公司再出糧比自己，用作提供證明問銀行借錢買樓。當然銀行都唔係傻，無可能係開間公司再加幾張支票證明出糧就借幾百萬比你。細緻做法在買樓003說明。另一點是公司「出糧」的錢何來? 可將500萬當中之20%投入債基再疊增收息12-15%，即每月產出10K-12K之收入，津貼「出糧」的錢。假設讀者月入40K，那個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2百萬。緊記令自己有借貸力為理財首步，否則銀行不會伸出援手。

 

下一步係買樓，讀者可以買香港而租另地(如泰國、台灣、其實日本都得!)，取兩地租金之差異而免費居住。不過係香港就咁買間樓收租回報偏低，入手洋樓再做劏房為更好策略。380萬樓收20000月租、而讀者最起碼可八成上會，即投資20%首期76萬再按揭供(380-76)/259*10000 = $11700。減埋管理費應可月淨袋$7000，那就完成兩地雙租在另地收租。或這也有助不少港人移居台灣或澳洲之夢想。本段之內容亦同屬買樓003之教程。留意讀者要用花多幾百蚊搵人收租打理劏房，係有人做呢件事的。佢地一間收$200/月，每月當做兼職抄下錶睇下WHATSAPP入數未都有5-6千收入。讀者連買一間樓都未做好，話買兩間實在太早，更拜託唔好攪什麼買唐樓博收購啦。買樓是生活性經驗，需親身參與去累積能力，起碼買家點同經紀溝通都好考功力。一個抵買既盤經紀都會睇客先比，靠睇書同網頁係學唔到這些執行上的細節，更令文筆水平下降，掉失中華智慧。

 

買直債令讀者資金流動性降低，就當是有資金500萬、仍不建議。佢做好債基去了解直債之波動性，及後加碼入手直債未遲，至於如何選擇直債等下年返黎上收息101再解。何況佢將債券個「券」字與春「卷」都撈亂了，慶幸年輕人還有時間增長。至於選區，黃大仙人口平均老加上一些人流量數值都唔好，先將其剔除出睇盤範圍。香港18區我們靠睇人流量同呎價比去選擇跑贏區份，已選3個地區在NOW TV解說了，其餘區份需到堂學習。

至於擔心2047年，這是共同風險，冇咩好擔心，只不過有些選舉人搵題目做抄作吧。就當聽日局長出黎同你講30年之後「一定會係咁!」，那又如何? 香港當年見97將臨租借期滿，銀行咪要求官員在1982年解決此等問題。明白這是報紙及政棍嫌麻煩唔夠多而攪出黎既事，建議讀者還是將自己係2016-2021年既事先處理好，再去關顧共同性事項未遲。

 

另外佢講過「最高CP值」之投資方法，換作筆者用詞叫「最高現金流產出效率」之方法。套房投入78萬首期20萬裝修，即98萬投入換取8000/月正現金流，效率為8000*12/980K = 9.8%。至於債基疊增投入100萬收12K月息，效率為14%。比兩法是流動性高而效率亦好的。本文已作答超1500字，比一般解答至千字更詳盡。暫不解答任何跟進性問題。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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