點解每兩年買間樓? 樓市下的平均投資法 (答)

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偉哥: 

 

是的! 大部份人買股票都係輸錢為主。要獨有慧眼加上高心理質素先可在股海淘金。根據諗樣之前「身無分文,必須賭博」既道理,如果你必須在短時間搵舊大錢,放在股票或期指市場博一博是必須的! 否則以偉哥既portfolio,就好似三國故事中荀攸進言曹操一樣,曹操勢大人多,只要堅守及囤糧,假以時日,只會比吳蜀日益強大,同佢地距離只會越遠。所以偉哥只要做好工作,將錢放係有意義既地方,要上岸不難,當然要做老闆或成大富,又要一番拚博。 

 

 

股票或基金每月平均投資法差唔多大家都聽過,但係樓宇平均買入呢? 相信冇咩人提及。其一當然係香港多買賣完整業權既物業,二黎樓根本冇得拆開黎買。施老闆成立中原領先指數本可衍生更多樓房買賣工具(如散買),但樓宇買賣透明度不高令指數認受性被質疑。偉哥要平均咁買樓房,實在要手頭有番咁上下實力先掂。 

 

 

沙士升到而家既威力 
細心睇偉哥問題就知廿倍回報點黎。一間係沙士值1.1mil既樓而家升到3.0mil。如果你當時用十萬本金做九成上會,你而家賬面賺二百萬,真係好和味。所以投資最緊要睇時機,但係時機確實冇人肯定捕捉到,不如keep住投資係樓市,升同跌都有租收。 

 

 

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大陸公幹人仕股票不宜 
其實樓絕不是唯一投資選擇,金、股、匯(外幣)皆可。但諗樣觀乎一眾至少星期一至五都係大陸工作既人,由於接收資料始終冇香港咁頻密,生活習慣令佢地trade港股都係輸錢收場。試下諗樣既方法幫唔幫到手。

 

 

外國確實有公司成立投資項目(通常係爛地做起),做到真係買一呎樓都得! 香港未有此工具。以下假設每年用二百萬買入屯門市廣場,買入呎數就係用當年年尾呎價去計(2012年除外)

 

 

年份 屯門市廣場呎價$ 買入呎數
1997 5000 400
1998 4600 434
1999 3400 588
2000 3200 625
2001 2700 740
2002 2500 800
2003 2200 909
2004 2500 800
2005 3000 666
2006 3200 625
2007 3200 625
2008 3900 512
2009 3500 571
2010 3900 512
2011 5500 363
2012 6200 322
    總買入呎數:9492
  十六年平均價:$3656 買入平均呎價:$3371

 

 

如果用平均成本法買樓,十六年總投入36million,現值58million,增長83%。當然咁使係香港冇可能。但係證明左樓此一投資物,用平均成本法配合一樣奏效。當然你會諗三千六百萬我成世都冇,睇呢篇野做咩? 但用此一原則,套落偉哥個case又如何呢?? 

 

 

偉哥年收入RMB12*(8+5)=HKD1.87mil,減去家用,同假設偉哥出既糧可以完整咁帶到香港(好驚! 教人不法咁帶錢出境可能要打耙),偉哥減去5萬每月支出一年可儲1.15mil。建議偉哥每兩年係屯門區買入樓宇,以2.30mil樓價以下為主,照做按揭上會,但係大陸出糧既佢要留意: 要提供大陸出既證明如糧單加稅單。做按揭未必間間銀行認受你的海外入息。提供聘書,大陸稅單都有幫助,不過入息要打八折。偉哥你既case係借得越多越好,因為你比少D首期,淨低人仔係大陸都有3-4%定期年息,而香港樓按只約2%。

 

點解係每兩年買間樓?

點解係每兩年買間樓? 因為要實行買樓既平均成平法,你要買得密先可以得出平均入貨價,及於比平均超高時出貨。至於買屯門係因為大家錢銀有限,屯門樓始終size細同埋有二百餘元既樓賣,買入收租印花稅貴極幾千蚊。試問買「天璽」點去平均成平法呢? 但屯門區內百餘至三百餘萬既樓大把,潛力極高,仲有偉哥你應該未結婚前住左唔少年屯門,應該合你口味。

 

 

買樓收租都有野煩,可以做既係搵個相熟agent大家長做長有,agent知你有米唔怕幫你應付埋租客既。如果真係唔想做咁長mortgage,你先用1.15mil比首期,做五成按揭買間2.3mil既屯門市廣場兩房開始學下做收租佬,名正言順租出去,淨低五成1.15mil分五年按揭(最短tenor)每月都係還約$20000蚊。你過兩年又買一間咁既銀碼又係咁做。再過多兩年你去睇第三間樓既時候,第一間已經還哂,如此循環不息,保有手上cash又唔使供得太辛苦,一定上到會。

 

每兩年買間樓夾五年按揭tenor,以偉哥月薪十幾萬計落就剛fit到。你冇偉哥咁強勁就唔好亂試….

 

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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Jack Sir 簡介

  • 國際市場資深全職交易員Option Jack
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  • Now財經台理財有方節目嘉賓
  • 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
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SP trader 之簡單使用

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被call 貨或接貨之流程
結算及交收注意事項
分辨莊家報價及投機排價
 按金計算及特別息
期權專有名詞回顧及收支期權金
不同股票期權合約值的差別
行使價之選擇及實際槓桿
定價模型及標準差
歷史波幅與引申波幅
IV implied volatility 高低之認知
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Option 3 :課程內容

Option 1 , 2 重點回顧

敢狠下大注的時機1
基本4式之市場應用
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Protective put試算表
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垂直跨價組合:Bear put spread
前收市價的交易陷阱
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突(跌)破點之高勝算條件
Debit spread and Credit spread

Option 4:課程內容

short strangle & Long straddle與long strangle

Vega值衡量IV變動對OTM 的影響
敢狠下重注的時機2
Theta值如何衡量時間值消耗速度
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救倉策略4
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跨月價差策略(calendar call spread)
提前接貨之疑慮
即市8副圖比對強弱留意外圍變動
提前接貨之疑慮
指數short put 入價沽期指對沖?
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Bull ratio put spread
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資金分配,定義及先學輸再學贏
以Bollinger, Macd, MTM 觀察iv變動歷史
除淨對期權的影響
簡單選股策略~資金位的判斷
快速心算期權價的方法
即市選股及逆向思考之策略
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常用期權公式總結
節奏效應每月更新
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熱門的期權問題

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何種的心態面對持倉比以何種交易策略入市更重要

  • 持倉的獲利與止損才是決定的結局
  • 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
  • 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
  • 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
  • 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
  • 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
  • 更可怕的是,以為自己都知道。
  • 注碼運用,也是一大考驗及成敗關鍵。

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上堂情況:

02

 

Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:

2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。

2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)

2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。

5月18日指出:最強藍籌:平安保險.

6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!

2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!

2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所

2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身

2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底

2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。

2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。

2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次

2018年10月,提出騰訊見底論述

2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底,提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點

2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾

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