點解我仲係要打死一世工!? #1165

諗sir你好,

 

我是你的忠實粉絲及學生,曾報讀買樓及收息課程,即將會上收息103,十分期待。

 

本人今年35歲, 月入約13萬, 配偶月入只二萬. 家中還有一個兩歲小孩.

每月開支:

交稅 15000;

樓1(自住)13500供 + 1000 管理費 + 500 差餉 = 15000

樓2(放租)10000 供+ 800 管理費+ 200 差餉 = 11000

日常開支 (全家伙食交通連水電煤電話上網): 25000 (無揸車)

娛樂旅行費約 5000

傭人: 5000

小孩學費: 6000

危疾保險 (我及配偶): 5200

小孩醫療保險: 2600

長輩家用: 8000

總支出: 97800

 

家庭月入 150000 + 收租 9000 + 公司利息津貼 3000

月儲蓄 = 64200

 

現有資產如下:

樓1(自住): 九龍西兩房,剛買入 5.5M, 估值差不多,尚欠按揭 3.5M; (P plan; 可得公司利息津貼 3000)

 

樓2(放租): 新界西兩房, 2014 買入 2.8M, 估值 3.8M, 尚欠按揭 2.5M, 明年三月過SSD

(兩層皆我名下, 因配偶未有三粒星)

現金 1.3M  

 

早年錯失樓市升市,反而股票損失甚大,實後悔不已.

現煩惱手上約一百萬資金如何運用,初步希望上收息103行 債基/double保險/ETF? 收息12-15%,

三年後希望可住三房, 因想生多一個. 將其中一層換三房,或租出手上兩樓而自己租三房,視乎樓市而定,當然若非自住便沒有了利息津貼

 

請問諗sir如此想法可好?還是有更聰明的做法?不勝感激!

 

CC 上

 

answer:

技術好,當然係買股票。但如無時間學好買股及工作繁重,買樓屬不俗選擇。當然而家買樓要比雙倍稅、咁先有人黎學筆者所授的債基收息、或劏左間樓收租。劏的主因為現時買樓就咁收租頂多租供相抵,係現今樓價行得快既時侯,我地唯有用跑「劏樓」。不過跑還跑,買樓再劏就如駕駛貨車在公路飛馳,有一定容錯率。炒股就像騎上電單車,而讀者人工很高,過去在股場「炒車」只輸了錢,係佢份好工比佢有再重新機會,且看今回如何把握。

 

十二萬人工只百三萬在手,遺憾說理財進度不佳。財富同高度一樣,沒有絕對、只有相對。當然世界值得關注的事很多,你要不作比較可以出家,又或發達、令自己唔使每日再煩同錢有關既事。由於讀者太太不是香港永久性居民,加上公司應不批準再開公司去拓展第二收入,所以「一拆二」或「借貸力由無變有」暫時用不著。同意要住三房可以租,唔使買。係香港基本上住靚野都係租好過買、因該等住宅租務回報低加上管理費很高,呢D支出都係由業主承受的好。相反讀者應每隔3年入手舊樓一間再劏、而原有兩房暫收租不動。執行方法如下:

 

  1. 讀者借貸力為(150K+20K)/10000*50%*2.59 = 2千2百萬。所以佢唔用買樓去為理財主軸,簡直浪費自身優勢。
  2. 要用埋未係三粒星既太太之借貸力,可以太太唔做業主、只做擔保人。當然係買第3-4間樓時應不需叫太太幫手借,自身借貸力未用盡。
  3. 現時已用借貸力為2.5百萬+3.3百萬、為26%
  4. 選取一些350-400萬的洋樓,下一間樓仍可報自住。現時一個人報兩間自住仲可接受。往時(2012年初之前)報3間樓,兩間九成上會、一間七成上會係可以的,所以要完成三間樓只要識現其實唔難。當然而家係難左,但不排除日後政策鬆綁
  5. 買入380萬樓,比double印花稅19萬(單計是95K)。收租20000一個月,首期四成為152萬。讀者兩年後先做呢件事。當然是假設了兩年間樓價不動
  6. 同時請不要花時間去估樓價升跌。讀者有能力每隔3-4年入手細樓一間的,比高位低10%入手已令安全程度上升。原因是習慣比2-3成首期、若在比高位低一成之價入市,代表買入單位要見高位低四成的價格銀行才考慮會CALL LOAN。1997年跌得咁急,實在有一年跌四成之況,之後廿年未重現。
  7. 試圖捕捉樓市高低位,由2010年至今大有人在。結果係點? 你明我明
  8. 入手380萬樓後按揭供228/259*10000 = $8800。此投資正現金流有約$10000。係香港就咁買間樓收租冇可能做到有呢個數。
  9. 當然應買咩間格單位? 咩類型樓宇最好劏? 入手後的裝修應怎做先又受客歡迎而慳到工程費用? 這在買樓003說明。但留意如裝修只選最平,裝出黎既單位大多地方唔好用而又有異味,係不易租出下經紀會同你搵個租霸搬入。所以間樓做得四正合規,空租期自然短而租霸根本唔會有,此為治本之法。你想盡方法去check個人係唔係租霸,其實只是非包租公類型人仕用的治標法子,效益低的
  10. 那如何累租152萬做首期? 讀者130萬投入收息101的債基收一年$15.6萬、加上自己年儲76.8萬、兩年已有184萬。請專心儲錢追回進度。 一間一間樓咁去追吧! 40出頭成為5樓業主已計到可以! 未可以上岸,只因你太耳仔軟聽埋d sales用d錯方法,永遠錢去左上市公司老闆手上、而你自己就打死一世工。呢個bb(下方video)爬唔到終點,唔係佢唔識、而係佢八卦路上引佢行歪既野。










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