庸才成就一生三宅 #1161

諗SIR你好!

拜讀閣下著作及數百個案例, 需有啟發, 但始終庸才一名, 仍未知財富應如何部署,, 望諗SIR賜教。本人(34歲)與太太(32歲)工作穩定, 即人工無什突破可能, 而每月定期儲錢及查看財富分佈, 亦只是在遇到閣下即近一年才開始。

由於小孩將於數年後升小學, 自已鐘情灣仔校網的教會學校, 故考慮是否要搬到灣仔居住, 但遇到以下問題, 苦思良久仍未得出答案。

1. 是否要把現居租出, 再到灣仔租樓?
2. 是有否能力在灣仔置業, 利用灣仔校網參加大抽獎, 抽到後再把單位租出, 住回現居?
3. 做過research灣仔一帶本人可接受之樓房約$450-600萬, 但只有實200-450尺, 如只想得到灣仔校網benefit,是否買開放式或1房單位, 銀碼較細, 日後亦方便出租?
4. 現居為本人及太太聯名買, 正考慮改回單名, 加上現時各大銀行HIBOR+1.5%, (銀行封頂2.15厘, 與現居P plan一樣), 又過了罰息期, 可做轉按, 是否可行?
5. 現居未供夠五成, 明白法例上不能出租, 但實際市場上是否都跟這規則?

收入:

本人月入$28,500,有雙糧及BONUS約半月人工

太太月人$31,000,有BONUS 約2個月人工

 

家庭狀況:

兩小孩(3歲及半歲) + 工人姐姐

 

物業:

青衣兩房單位13年$455萬買入, P plan 2.15厘, 月供$14,000, 尚欠銀行$330萬, 尚有27年期, 現值約$510萬, 自住

內地三房早年190萬人民幣買入, 尚欠銀行約50萬人民幣, 現已升值一倍至4百萬, 租4800, 供3800

 

現金/股票:

港幣約35萬, 人民幣約26萬,股票約38萬,iBOND約3萬

 

目標:

三宅一生(不包括上海物業, 因此物業準備給兩小孩到外國讀大學時用, 即十幾年後)

中老庸才上

 

ANSWER:

是否有能力在灣仔置業是買樓001的買樓budgeting內容，我們姑且將理論數字計出，但實際落場情況或會與此有異，請勿落訂後才知文件唔夠借，慘被殺訂。讀者年度化人工約為28.5*13/12 = $30800。太太人工為31500*13/12 = $34K。理論借貸力為(30.8K+34K)*50%*2.59/10000 = 8.4mil。已用借貸力為(330+50*1.2) / 840 = 46%。人幣股票加埋哂約100萬，牌面普通。由於上海樓將預留作仔女教育洗費，讀者點先可買多兩房完成一生三宅?

 

由於讀者只餘下理論借貸力約450萬，呢個數借黎夠買1間樓，但要完成兩樓近無可能。當然等樓市下跌40-50%讀者或能「夾起」兩宅，但觀乎全球低息環境持續，讀者是否只有等呢個咁消極既法子呢? 在此已夠資料答兩個問題，一是讀者未夠能力在灣仔置業，再買樓令讀者借貸力在旺市全近用盡，很是危險。要住灣仔只宜以租養租。至於買studio從來唔建議，可參考now tv訪問比過的免費資訊。二是聯名買的青衣樓同意由做轉按，行一拆二趁機按爆八成，得資金510*80% – 330 = 70萬，彌補讀者資金少的缺失。萬一單名唔夠借加擔保即可。其實更需要理會的賣價及稅項才是要學習之重頭戲。

拆名後資金有170萬係手，夫婦其中一人無樓，那可八成上會只用20%樓價就可完成二宅。當再係青衣買樓動用400萬，首期80萬而月供320/259*10000 = $12300。請勿用呢個機會係灣仔夾硬買入一房。一來灣仔同青衣其實都唔係好區份。但在青衣大屋苑買間四正兩房，衰極有個限度。呢間收租樓應可租供雙抵，過7-8年有望補少少錢令其按揭結欠少於樓價50%，那可問銀行轉正用途出租，家庭借貸力升為(30.8K+34K+12k*80%)*50%*2.59/10000 = 9.6mil。至於讀者用按揭息口作主要衡量按揭計劃好壞，此為行錯邊可做得更好，更好方法亦是計得到。

 

至於現居或新買樓租出是否犯例，這是可以肯定的。差在讀者有否去明瞭將八成樓租出萬一被人發現之後果如何? 及通常被人發現的人之原因為何? 最後了解到怎去避免，這些都是買樓001課題。而家政府基本上

只希望你每人一間樓，但成班高官就鬥多樓，或囤地又或利用資產升值潮。你按常規去做每日返工交足稅，更要養埋MPF及平機會班大哥，明顯係比死更難行既一條路。

 

有淨錢拎去買債基收下息，170萬之中投入100萬收息月入增$10K-$12K，若將手上兩樓租出都供租相抵，新收利息可補貼自己租住灣仔之事。當然買樓懂選區自可將第二房買得更好! 另讀者來文發現了不少錯別字，連筆者咁粗心大意都察看到。證明在職場及工資上只要力作很有提升空間，大家在投資時不要遺忘基本工作。

‪#‎午間財經新聞‬
‪#‎美股NYSE‬:ARCX
#8047,由介紹至今升50%，1808

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

–

聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
–

---

※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

---

---

–

內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

－

–