一家五口屈住300呎怎解救? #1160

諗Sir,你好!

我是DV34收息101的學生,昨晚下堂後拿了一張纸欲向你請教財務安排的那位學生。

20160822

我已45歲,太太是位家庭主婦,有三位孩子,亦要供養雙方父母。為方便孩子們上學,擇居市區不足400呎的樓房裏。2014年在同區買了一間不足300呎(但有個400呎的平台)樓房, 原打算自住, 但沒有時間重新規劃裝修, 後來出租了。本人收入不多,上有高堂,下有幼子,以现時的薪金,實在難以再有儲蓄。現附上家庭財政狀況表,盼諗Sir能賜教怎樣運用微小的儲蓄產生正現金流,一來補貼些家庭開支,二來滚大些錢以備各種需要,三來亦奢望有機會能買間大些的樓房以改善住房環境。

盼諗Sir賜教,衷心感謝!

 

遲學理財的中年人
answer:

中年人遲學好過唔學,讀者一份工養成家,理財無章法,勞碌半生仍是支出大過月入,一家五口屈係三百幾呎既單位,似足筆者幼時經歷。幸好讀者早年省吃儉用,累有積蓄200萬,加上踏入社會正值香港九七騰飛時,年青時入手的樓今日已近供完,市值400而只欠100。當然「跟大隊」買人仔做定期是敗筆,不過有賴國家捍衛政權必先捍衛發行貨幣之特性,讀者帳面上只輸了8-10%,計埋收息或可打和,當做捐下錢比國家振興中華吧。呢鋪牌唔算好爛,究竟打亂章定慢摸清一式可食糊?

 

先講股票唔可以買百三萬咁多,人到45加上月儲蓄為零,萬一股票輸兩成對讀者已屬重傷。想買股票,一係趁後生無錢、又或趁老左有錢。但老左又唔夠錢,就麻煩乖乖地選條穩贏既路。咩係穩贏? 債是也。樓(住宅)是也。可以你會問:「諗sir,債價會下跌、樓亦試過九七大大跌,真係穩羸?」由於債券有到期保本之特性,而住宅只要係大屋苑單位肯減點都有些少租金落袋,筆者認為此兩物易守。惟若大亞灣核爆,同意係買咩都死。正因如此,信租客每月奉上的租金,好過上市公司主席為你預計佢盤數的forecast。

 

人仔放左佢轉返做港紙,股票揸30萬已夠。去ETF課程,佢會明白筆者點用30萬ETF替代佢130萬既倉。騰出110萬資金、但市升一樣有近同幅度賺。手上港元資金10萬+110萬+85萬 = 205萬,可80萬投入直債、而125萬分段吸債基。直債用東亞的,貪其內地經營壞消息近日浮出,債價趁低吸納。價格已由1118回落至113,年派8.5%,即一年為讀者產出8500美金收入。

001

至於125萬不用一次全投,跟五粒豆策略分幾段入債基最妥當。近月再看債基價格又升了(上圖),除了未疊增之派息12-15%,一年仲有超10%之升幅。那125萬懂時機後入手可收18萬一年,即每月又收多$15000。讀者唔買股及人仔轉做債,每月收入提高8500*7.8/12+15000 = $20525。等於佢人工既大半,財政壓力即告大減。咁先至係將錢去活用,而唔係死蟹係股票或跟大隊買人仔。呢D咁大路又係電視教完又教既方法,只係為贊助者套取收成的法子。

 

最後係佢自住間樓加唔加按好? 建議加按至六成套多400萬*60%-106萬= 134萬現金在手。雖令供款多了240/259*10000 – 4100 = $5100/月。不過讀者可將套出的錢放在MORTGAGE LINK戶口,收相等於按揭pricing的利息,變相降低了利息支出,每月應可收千幾二千。若想收息平了增多的按揭供款,用其買些少債基便可。當然你問若債市大跌如何? 只好說債市大跌,股市死得仲慘,所以先叫讀者快急急將錢從股市撤離。惟係東亞直債近保本加上手上cash再有134萬的情況,已為讀者安排了一定保障。如想改善生活租三房亦無妨。不過以佢借貸力除非運用買樓003將太太之借貸力由無變有,否則唔應再加碼買樓。

今日在12:45 午間財經,諗sir將介紹一隻連續四年增長美股。下VIDEO收看:










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