你如聽日無工返、家人仲可快活嗎? #1157

諗sir您好,拜讀你文章多時,非常敬佩你財務知識。

小男41歲,太太是家庭主婦,小兒2歲,年薪55萬(月薪45k),有一自住及已供滿在新界東2房樓,市值约4.5mil,現金约65萬,股票15萬。

現有以下方案,那個較可取(本人屬於穩陣型,兼有妻兒,不想太大風險):

1.將自住樓再按150萬,加自己50萬,總共200萬首期,按揭300萬再買另一層500萬內收租(可用太太名下,她大约有8年無擁有物業)

2.按樓200萬,去買REITS收息,平均有6-7%

3.按樓200萬買债基,每年有10-11%回報。

謝謝解答

庸人小男。

 

answer:

想法上出問題。既然唔想冒太大風險,那又為何為自己選取一種投資呢? 讀者提供的三選一,只不過問買邊樣野好。留意為自己選取投資物,需先了解自己個人狀況,老土D咁講,即係做個SWOT。

 

Strength:

雖讀者人工不俗,近5萬/月。惟太太沒做野,所以家庭收入只得4萬餘,屬不過不失

暫未找到其他強項

 

Weakness:

現金偏少。40歲出頭得80萬係手,筆者好勉強咁可以比個合格

 

Opportunity:

有間升左既樓。所以話呢,唔趁後生買樓,你連呢個機會都無埋。如果入手後樓價跌,都只係每月同一金額照供

 

Threat:

借貸力到45歲將會下降。小朋友返學後或令儲蓄率再降低。全家人風險集中在讀者聽日有冇工返

 

當然,不排除有其他strength讀者未在個案告知。例如父母經濟能力好、或太太私藏小金庫,這些當然希望讀者擁有啦。

 

由於只找到一個機遇,更剛巧加按可將低現金缺失覆蓋,同意加按取150萬但將令自己借貸力用掉4.5*60% / (45000/10000*2.59*50%) = 46%

 

REITS明顯在2016年6至8月炒貴哂! 就咁係香港買間樓收租最叻只「供租打平」。至於用哂手上既CASH200萬去買間供租打平既樓,搞一大輪令weakness變weird上weak,讀者真係諗都唔好諗。自己有乜差池,留低就係兩筆大數比老婆同個仔,當然這一點可靠買保險幫助。

 

較可行是運用70萬做首期加20萬裝修買對單位去間劏房收租,350萬月收2萬而供280/259 ~ $10500,扣埋雜費月約$8500在手,那讀者就用了買樓003的知識去獲得第一份現金流。明白劏房可能觸犯建築物條例,執行前最好參照他人經驗去先避開一些死位。惟要求讀者冒此風險,在於讀者在40歲前不多冒險去將錢賺夠。

 

另外債基可與買樓混合運用,因債同樓關連性算少。投資100萬,但留意唔係一野落哂100萬入「鑊」度,點埋睇signal去分幾注錢咁買入去? 這在收息課交待。收息12%,一個月即多10000係手。攪好上面兩件事,就當老細即炒,食肥雞之餘仲有18500月入,個心定好多! 明白加按了自住樓令供樓金額稍升,惟讀者將擁過$15k的被動收入幾可肯定。至於用股票去收息,係冒了過多的風險去產出被動收入、不建議。大家如不想被逼冒風險,最好是一早去認識風險、及運用時機將該做的都早做。

 

最尾先黎趕功課有幾難同煩,大家唔係唔知架啦。究竟你交唔交「課」比你屋企人,自己決定啦。

於今日12:45,筆者將在moneytalk 致富教室專頁同聶sir一齊有直播,我講債、匯。可先like下fanspage到時有直播pop up

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