買起五間樓的步驟 #1153

sir你好! 本人職場失意,自問表現不差,卻不得腦細器重,兩年幾乎沒有加過人工,而人衰開又有條路,居然轉不成工,所以求人不如求己,非常渴望早日財務自由,在沒有財務壓力下做自己喜歡做的事,希望諗sir指點迷津。

背景資料:

37中女一名,去年中以高位470萬買入自住單位,借8成供30年,月供約14K

父母及沒有工作能力的姊姊居住公屋,完全沒有借貸額。將來父親10萬強積金用完後,則由本人一個養4(包括自己) ,家人極節儉,但最大隱憂係醫療開支,因為家人不受保。

財務資料:

人工$45K,每月支出$20K,供樓$14K,儲蓄$11K

現金$1 mil mortgage link account,約1.9%年息off set按揭供款(如我沒有理解錯的話)

股票$1.7 milYTD暫時有10%回報。

已供斷人壽加儲蓄保險70萬。

危疾加儲蓄保險40萬,每年供$12K,共供15年,已供2年。

未有醫療保險,打算遲幾年至買,因為而家用公司plan

本人希望未來一兩年內轉工加人工後即買收租樓,之後810年內再買一兩個單位收租,可行嗎? 謝謝

 

ANSWER:

已見讀者幾個概念上的錯誤,如下:

  1. 轉工後半年內係做唔到按揭,那什麼「加人工後即買收租樓」與現實有點脫節
  2. 因為有公司PLAN而唔買醫療保險係錯,其實有方法是既可減免醫療保費支出,但又可避免萬一離職後人已老不能再買醫療保之問題
  3. 危疾不是讀者首要保障選擇,當然不少經紀會sell by fear,所以危疾同意係幾易sell,初入職同事對危疾產品之功用亦較易掌握。但對客人是否將錢用得其所又屬另一回事
  4. 沒工作能力的姊姊雖無借貸額,但如她是神智清醒的,佢可以幫手省下很多首期及印花稅
  5. 何況,當日後學得更精細,姊姊向銀行成功貸款亦不屬難事

 

明白讀者心神不佳,但如抽離去看,讀者手上仲有不少好牌。莫講要未來8年控有兩樓,就算要成為「五樓樓主」,其實200萬餘都搞掂。但一切都要由擺脫「求人不如求己」、「非常渴望財務自由」這些概念開始。明白讀者成家人生活旨意哂佢,這難免會令想法太自我中心。惟要改變生命,主要由改變想法開始。

 

要成就五樓,步驟如下:

  1. 將mortgage link戶口的資金投入債基再疊增收息,年息12-15%,每月收$10000-12500
  2. 成立公司將上述第一點的債基投入,公司董事究竟誰做實在有竅門。讀者自己打工唔太方便做,究竟邊個去開公司可以令往後樓按易於批出而又減省開立公司、僱員支出這些開支呢?
  3. 開公司,因為姊姊要出糧。出糧資金何來? 咪就係債基派息比的
  4. 當然而家去銀行開個公司戶口唔係易,留意開公司、同去銀行開個公司戶口係兩件事。而銀行都會問下你間公司業務性質如何? 那究竟點答先唔會出亂子呢?
  5. 有公司,姊有人工。何不又20%首期再買間300萬樓,花費60萬,攤30年月供240/259*10000 = $9200。收番個租客$9800/月租,應供樓及雜費剛好相抵。而幫讀者手儲錢既租客又多一個。若讀者唔放心姊姊單名,其實佢自己落埋名比DSD,都只係6萬餘。
  6. 如果公屋附近的住客都感正常,不妨比幾十萬買埋間公屋(這當然要睇下有冇SCHEME)
  7. 讀者自己借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8MIL。之前借左4.2MIL,仲有1.6MIL quot淨
  8. 下一間可叫阿爸買樓,又係八成上會。阿爸就當有野做都一定借得少,但可以找有野做的姊姊擔保。每買一間樓,盡量要個長少少既成交期。因為自己需比較耐的時間將文件合法造出黎,所以3個月或更長的成交期令自己有更多餘地轉身
  9. 最尾連阿媽都可以上船! 買埋第五樓。但媽要八成上會前或要將之前買入的公屋轉名比其中一個家人。至於借貸由姊妹共同擔保。留意越早開始,越能解釋姊姊人工之升幅。

      10 那全家四個人一人一間樓。再加公屋。5樓之業即成! 留意筆者未提怎為讀者手上股票作打理,為整件事留個buffer。先講筆者自己唔買股,在此技巧低,不敢講好似讀者咁叻玩股一年能獲利超10百份點。

 

上述步驟所費是當中3間新買私樓的首期。每間比60萬,3間夾埋180萬再加雜費大約200個。讀者而家都夠錢俾。到時成家由租客養,生活變得寫意。









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