你好諗 Sir ,
小弟拜讀你的 blog 兩年多，啟發了很多買樓心得。7月23號長沙灣新書「錢搵錢」聚會中有幸與諗 Sir 見面及談了兩句，買了新書及補回購買「雙租族」。集齊四本再進修中，明白請敎問題會先以報讀收息課學員優先，已報讀收息101課程。
本人45歲，高不成低不就在人生這一刻有一兩粒「子彈」不敢亂發。以下是本人 Profile .
本人45，從事電腦有關工作月入45K , 太太43從事銷售工作每月約6K。兒子19 中大醫學院二年級學生。一家三口20年來努力節約成果如下：-
1）2000 年買入居屋釆頤花園自住，買入價110萬，本人9成上會，2011年供完。現估價400未補地價亦不把算補，2012年錯誤加了太太名上去。現正一家三口自住。
2）1998 年以26萬購入深圳房子，2003年供完。今年2016年4月出售大約210萬人民幣，因太太是國內人，外父外母於深圳居住，太太於2003年定居香港工作。深圳房子賣掉後再以三份之一約70萬購入惠州大亞灣新房明年年底收䅹，4月購入現升值約20萬元人民幣。
3）2014年10份本人以9成再上會，之前行錯一步沒有將采頣全數轉太太名字而要交付DSD。連按揭保險（7成以上需提交），購入價320萬買入屯門時代實用350尺單位報稱給兒子自住，實情「租俾朋友」不打厘印。現欠約300萬，2.15 厘息，收租 9000 , 供款約10500 ， 每月約2K補貼（管理費+地租差餉）。2015 年估價最高420萬之後大市調整，現2016年7月份估價360萬慢慢回升。45K收入現借賃力已經所餘無幾！未能轉正式出租因為估價調整了。深圳房賣了後，210萬人民幣分3份，70萬人民幣轉回香港約港幣80萬加上本身現金40萬共120萬放 mortgage link 戶口 offset 按揭利息。另三份一購入惠州房子，最後三份之一未上收息課不敢亂來只放國內工行定期約3-5%年息。實在浪費。
自住采頤花園看好沙中線通車後市，屯門區看好西北發展及港珠澳及連接機塲幹線，國內因要安置兩老及看好深圳地鐵申延惠州東莞2017 之後通車。
每月收入45K+6K , 家庭洗費共12K 。本人是業主（采頤+屯門時代），太太是業主（采頤＋惠州）。兒子可9成上會但未有入息証明但要擔保。我和太太兩人共交保險約35K
有感年45不能再行差踏錯，希望善用這80國內+80香港+40香港共200 萬的現金產出現金流。
希望諗 Sir 有朝一日有空可提點一下
買了4本書的讀者敬上
ANSWER:
買居屋就有此問題，讀者擁市值400萬居屋但因未補地價不能按出。空有400萬名義資產但完全不計入市值。相信讀者儲蓄率應真不錯，加上教導兒子有方，阿仔讀醫科屬不少港媽心中目標，在兩利好因素下就算讀者唔搞咩理財亦很有機會平庸守下去。但如想往後出街消費能更從心所欲，應為自己制造更多資產成就個人永續收入。200萬基本上收10-12%息問題不大、成家人嘆世界需要唔做都可有錢收，而唔係一咪將錢儲儲儲。儲錢或將錢炒賣去賺大錢、對於自己幾時可以停收全無印象，目標亦很不鮮明。相反儲現金流不難達到，且秈怎為讀者爭取幾萬銀的被動收入。
讀者借貸力為(45k+6k)/10000*50%*2.59 = 6.6mil。借貸力用了3/6.6 = 45%。所以佢自己講的借貸力所餘無己是錯的，除非佢有「街數」未披露。往後十分建議讀者為太太「造出借貸力」、假如太太有25k收入，那成家人的總借貸力提升至9百萬，去到呢個位就頗夠用了。至於將太太的借貸力任意塑造是無可能的，即係佢造到每月收入十萬是無人信亦無必要! 另我們要合規地造好所需文件，對批貸者預備好一套說法，有哂經驗自己令貸款易於批出。當然按揭除了看借貸人、亦要看用黎抵押的樓有冇質素。這些將在9月尾買樓003去剖析。
采頤花園現成了「雞肋」。四百萬放係度可惜，但要取用就要先比近200萬補地價。另如等樓市下跌後先補，地價是補少了，但套出既錢亦唔多。筆者自己慣左做雙租族，買樓租樓對自己算是稀鬆平常。故如筆者自己有此情況，九成九「賣硬」采頤而取回400萬。當中120萬拎去買間600萬樓八成上會月供420/259*10000= $16200，淨低280萬只消收到16200*12/2.8百萬*100% = 6.9%年利息，基本上可cover到新的按揭供款。當然明白收6.9%息一年不為易事，在此提供3個方法:
- 投入昨天講過的新加坡上市REITS，佢每月派息而家就係派緊6.9%。REITS含主要資產係又一城商場
- 買東亞銀行直債，派8.5%一年。當然唔係就咁買，要花些時間了解。
- 做債基疊增。如果只係需要6-10%一年，那債基再疊增的風險可控至頗低。因債基一般是產出10-15%年息的
圖: 東亞直債
筆者自己會用債基，因為當明白到債基之風險及波幅都不高，那就唔會將錢特登調去新加坡買REITS又或縛在有年期的直債。點都好，筆者旨在提供通往羅馬的條條大路。而不像坊間的銷售人員一咪怒SELL佢條「捷徑」。
貼地些少，有感讀者或會對佢的采頤捨不得。那先一步步黎。200萬可拆一半投資在套房、一半在債基收息。由於借貸力未用盡可再添一樓，加上樓的租金收入是隨通賬升跌，再撥一百幾十萬去買間樓劏完收番20000銀租一個月為恰當選擇。其實資產處於中層者是很有需要買樓，亦要有些「小方法」傍身。主因在搵錢力量不足，需脅持一班租客同你一齊供先有出路。相反淨資產已過15M者，確實可減少買樓而穩守全債。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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那些免費網站可幫助我上手美股?
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策略5 如何判定將上升之美股
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
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