買新樓還是二手? #1147

 諗sir你好~睇左你好多個案分析一下,同埋債券債基的講解,真的獲益良多,非常感謝!!!

 

以下係小弟個案—

年齡:                        30 (本人), 28(太太), 育有1子2歲

人工:                        $35K (本人) , $20K (太太)

現金:                        約$20萬

雙方父母家用:               $30K

基金+保險+其他支出: $15K

每月可儲:                    $10K

物業:  於2014雙方父母支持下, 以390 萬 FULL PAY 買下YOHO TOWN 自住樓, 寫左我同太太名, 而暫時每月象徵性付給雙方父母家用已包括供款 (只為節省銀行利息支出, 慚愧)。

         後來對於在高位入市元朗區感到非常後悔, 只好作為自住。

         而未來則計劃於屯門區多物色1層樓, 以先達成1生2宅目標。

問題1 近日發現買新盤優惠很多,當初如有此類優惠其實自己都夠首期買樓唔使問爸媽借。再買係唔係都睇新樓?

 

問題2 何時應該再入市? 是否要再等2~3年的樓市循環?

問題3 未來新界西區哪一區, 或哪個屋苑(特別屯門區)比較有潛力?

 

問題4 本人財技材疏學淺, 還望指導一下如何透過借貸力, 或直債,債基等工具去達到1生2宅?

 

感謝抽空回答。

 

 

ANSWER:

用屋企人錢買樓令夫婦計劃財政變得困難,想去遠些少旅行都要睇人面色,慎而行之。讀者雙方家長仲要夾份FULL-PAY一層樓,呢個project好比長江三峽既工程咁複雜、而帶來的破壞亦頗為嚴重。如今讀者每個月出糧有近六成都要比返家長,這好比負債的希臘,所有稅收要全上繳歐盟,咁落去隨時破產仲好過一直捱。要解此局建議夫婦必須拆名,將套出金額還比已除名那邊的父母、例如拆自己名出黎再還番一半錢比自己父母,而老婆就持有樓房及爭外家父母錢。這令事情複雜性降低、被除名那位日後亦可八成上會高槓桿再買樓、更不用付雙倍印花稅。

 

估計間樓現市值在450萬左近、行一拆二比舊稅率,印花稅可在$100以下,更可將樓房8成價值套出,估計套出450*80% = 360萬。當初兩邊父母是一人一半夾份,即每人夾左390/2 = 195萬。那讀者可將195萬還番比自己父母。而家用可討論是否可減70%至每月10000。這為了應付360/259 = $13900的額外按揭供款。但心水清都知咁做長遠對屋企有利。讀者夫婦可提高對自己份糧的自主性、而父母們都可睇下個仔點做「一家之主」實習生。留意仲有165萬淨、其實買條長江基建既直債收息、每年派息在6%,每年都收$96000。就咁放3年165萬都變成195萬,那鐵定三年之後連外母個邊既欠債都還埋。

 

解釋返,長江基建直債之風險,在於李生一家會唔會唔還錢。相信外父母將錢放比李生都有些信心。如果連李生、或另一位李國寶先生派8.5%一年都信唔過,咁唯有先還165萬比外父母,慢慢將30萬餘額再還。

 

那由30k的家用減至10k,而按揭供款提升$13900,讀者每月仍多儲$6000。計埋自己而家可儲10k,讀者夫婦每月仍可儲16k,情況不太差,當係30歲由初心再開始過。解釋一下筆者認為買新盤不比二手好,原因有四:

  1. 新盤入伙頭幾年個價要升好難,因新盤租金受壓。租升唔起、個價都唔會起。至於新盤為何租金受壓,因成幢樓最多租盤供應的時候為入伙收樓時
  2. 二手即舊樓,即社區已有一家發展。通常較好住、而搵租客都易d。留易就算你係自住、都要留意間樓既租值。當然有些新盤個地利極好,係正地鐵上面。不過發展商都唔係傻。何文田山畔可以平賣比你,何文田站上面就唔會平比你
  3. 而家d新盤,管理費成$3.0-4.0/呎。就咁一個800呎細三房,管理費成三千銀、每月硬掘
  4. 新盤係賣樓花。咁你如果而家要住究竟係邊? 租又係咪唔使比錢? 二手可即上!

 

至於睇市既方法同屋苑排名,請參加買樓003課程。而讀者騰空自己一個出黎,要完成一生二宅話咁容易。不過提升儲蓄水平為首務,不要為買樓而買樓。收息101(明天停收),提一提,要報就快。謝謝。

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