投資新手。怎去買樓? #1146

諗sir,

小妹是樓市/投資新手,冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄,對投資理財的思維開始有點改變,爭扎左好耐,決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。

 

我月入五萬二,每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散,到銀行打聽後,希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用,其餘全部港元定期),希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用,想以租金來供樓。如果睇啱,自住亦可。我自知資金不多,從上年開始一直有留意市場,看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…),感到迷茫。對於我這種初哥,請問老師可否給予一些指引?

謝謝你的分享!

小妹

 

ANSWER:

買間樓連自用同出租都未知,此為其中問題。買樓出租只消樓房符合個人投資需求,如呎價是否跑贏大市? 該區的人流及呎價走勢如何? 校網是否良好?買樓自住一般較為複雜,例如是否近自己返工? 是否近自己父母?上述兩點為消費需求。

 

當然有樓房是同時符合大部份人所想的消費需求加投資需求的,不過你識諗人地都唔係蠢,呎價早被買上。故大部份人都在兩種需求中作權衡取捨,同時要曉計自己借貸力多少,才能做好一個買樓的budgeting。讀者收入52k,單人計借貸力為52000/10000*50%*2.59 = 6.77mil。建議旺市只用借貸力一半投資。由於讀者來文不夠詳細,故不知讀者現時是否有時方自住,惟估計她已有地方自住。在此情下建議旺市只用一半借貸力買樓,未來市升市跌都有位可轉。各位在坊間之樓市評論只屬預測,成熟買家必須對升或跌市都有一手準備。

 

係6.7百萬之上限,雖一人上會可做九成,但借盡都係400萬。加上讀者無提過佢仲有咩屋企人可幫佢擔保,故咩都係佢一力承擔,咁計入手400-450萬樓房屬合理、而不應買更貴的。加上讀者可能連香港樓呢幾年跑輸哂比新界九龍都未有察覺,故筆者偏向叫佢入手九龍灣一些大屋苑的兩房、或沙田兩房、一來屋苑流通量高令他日就當要押或要出貨都較易、二來搵租客戶、空租期低。至於初心者去單幢樓「尋寶」多不支持,因為每幅樓的用料及管理質素有異、相反買大屋苑樓單位高低同叫價成正比、轉向某個座向亦會將利好或利淡因素投在價格上、較易掌握。睇單幢樓、可以轉個座向個窗就對住垃圾簷,又或樓層太高令水壓唔夠、總之好多諗唔到既野都會發生。故經驗少宜由大屋苑出發。

 

兩樓未齊者都應考慮置業,筆者視一樓自住一樓出租為個人必需品。至於做好基本可行債基再疊增收息出發。100萬收12-15%年息即能為讀者產出良好收入。讀者下年收入不再在52K水平、此時才掙被動收入已經算遲、但總好過完全唔做。離職後更是不能再借按揭的。










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