踏入年中、在7月尾之前六星期中原城市指數5次升1次跌，走勢良好。究竟今次升浪能否持續?
要解釋，先分析今次升市同之前2012年至14年的升浪應有什麼不同?
看法是今浪中大價樓(500-1000萬HKD)價碼的會升得比較快。2014年前細價樓炒爆潮不再。見下圖列出中原領先(大型)及中原領先(小型)指數，2015年前小型指數升幅直逼大型、而踏入2016年小型跌得快過大型、而大型指數相對保持在較高水平及較快重現升勢。我們對2012年後辣招收緊後的樓市，有以下看法:
2012年按揭借貸大幅收緊，買600萬樓點都要要比成近200萬首期，買800萬樓更是要300萬首期作始。因此市場上要住樓既人、多買500萬市值或以下之樓房，造成細價樓大炒之像。
2015年後樓市升幅已鉅、市場上由上車客轉做換樓客主導。有此結論在於2015年後大型指數走勢較好，扭轉早兩年細價樓跑贏局面。早年買入細價樓的業主紛紛獲得50-100%的賺幅(此見於中原城市指數由2010年74點升至2015年高位見146點)，他們賣樓一般可賺100-300萬現金，作為換大屋之首期、令中價樓有更多承接。
今次估計升得好的區份及單位類型、預計是九龍區價碼在(500-1000)萬的樓房、或即是九龍區三房
我們看看中原分區指數在早月見底及至今重新上升之情況:
香港/ 2016/3/27見底/低位133.76/現時139.82/低位至今時升幅+4.5%
九龍/2016/4/17見底/低位122.97/現時129.1/低位至今時升幅+5%
新界東/2016/3/13見底/低位 132.99/現136.63/低位至今時升幅+2.7%
新界西/2016/3/13見底/低位 111.26/現115.53/低位至今時升幅+3.8%
換言之、九龍，香港區都是見底遲、又彈得高、相對強勢。估計強勢會維持。而究竟會維持幾耐? 我們由2010-2012買樓而至今大賺既人可看到端倪、重申下一升浪由換樓潮而成、或闊少少講由早年買樓賺錢的業主而帶動。現時樓市不再由資金主導，香港吸引外來資金數量下降、加上炒賣成本太高、市場很少樓市投資客。
根據土地註冊處、2010-2012年首10月之樓宇買賣合約數目如下:
| 年/月 | 1 月 | 2 月 | 3 月 | 4 月 | 5 月 | 6 月 | 7 月 | 8 月 | 9 月 | 10 月 | 11 月 | 12 月 | ||
| 2010 年 | 12,380 | 13,423 | 12,706 | 14,300 | 13,325 | 11,128 | 14,885 | 16,946 | 13,749 | 12,140 | 15,967 | 11,790 | ||
| 2011 年 | 9,917 | 12,401 | 13,501 | 10,386 | 12,536 | 11,601 | 7,291 | 7,348 | 6,579 | 5,675 | 5,982 | 5,597 | ||
| 2012 年 | 4,490 | 5,425 | 14,306 | 10,728 | 11,484 | 8,389 | 7,706 | 10,377 | 9,990 | 11,928 | ||||
樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）2010年全年 : 162739
樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）2011年全年 : 108814
樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）2012年首10個月 : 94823
呢批2010-2011買樓的業主已悉數過哂DSD期限。而2012-2015買樓的業主只賺到10-50%升幅，由於現契加按一般只到六成，佢地唔可以透過加按獲得財富換樓、或只按到幾十萬不夠買。至於十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要賣樓既機會較低。
2010-2011之合約當中、我們集中在3-5百萬成交的買賣，根據數據此價碼成交約為總量之30%。因呢批人最有可能將錢套出換樓、加上早年買落間樓細，呢批人對換樓最殷切。
那2010-2011年，在300-500萬價碼之成交有約26萬、而當中30% = 78000是在300-500價碼的。
| 年/月 | 1 月 | 2 月 | 3 月 | 4 月 | 5 月 | 6 月 | 7 月 | 8 月 | 9 月 | 10 月 | 11 月 | 12 月 |
| 2014 年 | 5,817 | 3,987 | 4,184 | 6,012 | 6,785 | 7,404 | 9,400 | 7,902 | 7,996 | 7,967 | 6,457 | 7,578 |
| 2015 年 | 8,310 | 8,060 | 6,211 | 6,223 | 6,839 | 7,993 | 7,338 | 5,197 | 5,467 | 4,491 | 4,736 | 5,294 |
| 2016 年 | 3,123 | 2,583 | 3,154 | 5,613 | 6,065 | 6,033 |
2015年樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）: 79159
2016年首半年樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）: 26571
呢批人2010-11買樓至今的業主，若佢地要換樓、一般是「賣一再買一」、在市場上造成兩單成交。用上述講法、呢78000個業主換樓會造成約15萬個成交。而係2016年首半年有26000單買賣(見上表)、再按淡旺季調整後、全年估計有65000宗買賣。
亦同意部份樓係由新婚者買入。根據香港統計月刊 2015 年 1 月號，新郎新娘均為香港人的佔整體的 52.2%，大概有25000宗。佢地冇可能全部都有能力買樓、估計是當中之40%(因入息中位數在15000)，即10000單
係換樓客需求的15萬個換樓成交、加上每年有10000單新婚買樓，在每年65000宗買賣之情況下、預計由2016年開始要2.5年才將之前賺錢的業主之購買力消化，估計需求在2018年的年初被全消耗。
2018年亦配合公屋、居屋供應大增之時間。市民如未有樓要自住、或想買多一間樓收租的可放心在市場買入、樓市在2016年下半年未有條件下跌間。但如是已有兩樓或更多樓在手者就不必再買樓投資加碼。
由於上述是估計、我們對2018年的年初將換樓購買力全消耗之睇法再保守一點、結論由2016年中至2017年中市場未能將之前換樓客的購買力消化，樓市未有條件大跌。2016年至今樓市在130-146點上落。而2017年初樓價仍有條件下跌。但若要再創新高、始終換樓客是因之前樓生出黎的錢再生錢、不會大大推升樓市。要樓市再破頂必須有新錢湧入香港。另亦明白部份賺大錢的買家將資金轉戰海外物業，惟筆者只是抽取2010-2011年的買家作計算，預算了2012年買樓賺錢的人做估計的buffer。
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一切由正路開始（Let‘s Begin’）。 期權應由務實觀念學習 偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程 報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議 ~全職交易員（只會告訴你期權市場真相） Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎 全部課程：網上 Facebook 群組（五天內可重看） 可以自行選取 適合個人程度的 堂次 期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論 費用: 每堂 $600 有興趣可 Whatsapp 91010168 報名 SP trader 之簡單使用 Option 1 , 2 重點回顧 short strangle & Long straddle與long strangle 渦輪與期權 熱門的期權問題 call put 4式: 報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議 ~全職交易員（只會告訴你期權市場真相） 上堂情況: Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據： 2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。 2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。 2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。 2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉） 2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。 5月18日指出：最強藍籌：平安保險. 6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。 8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。 11月23日預測騰訊平保終極見頂 2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會 2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！ 2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！ 2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢 2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌 2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所 2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身 2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底 2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤 2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元 2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略 2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。 2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。 2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。 2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。 2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次 2018年10月，提出騰訊見底論述 2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大 2018年底，提出年初部署單向走勢做準備 2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點 2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾 –
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