賣樓套現好唔好?(答)

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答: 
因天水圍單位尚欠1.75mil,就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月,其中一半還本。由你上文所述方法一,如你再購入一三百萬九龍灣單位自住,你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%,恐怕較難獲批,相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交,證明今次係換樓同埋已賣出舊居,咁先有得傾。所以方法一近乎行不通,除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍,同埋又合時係交吉前送走好租客,咁先乜都唔會上身。

方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%,此乃現時換樓之不便。

見你行文估你都好想賣樓,當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實,今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大,建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓,保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢,咁就放心去做啦,要跌的樓終有一日要跌。

由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好,故在此簡短重覆,應先將自住樓放賣,睇下人地肯出幾錢,你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數,買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙,請自行再就時間,一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌,試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。

諗樣認為讀者投資都屬保守型,兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少,月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期,一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還,減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長,令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富,因收入有限而要養家,投資亦不想進取,唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。

講左咁耐,其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見,頗為堅決。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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第一課:買樓程序與權益
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(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
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