答:
因天水圍單位尚欠1.75mil，就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月，其中一半還本。由你上文所述方法一，如你再購入一三百萬九龍灣單位自住，你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%，恐怕較難獲批，相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交，證明今次係換樓同埋已賣出舊居，咁先有得傾。所以方法一近乎行不通，除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍，同埋又合時係交吉前送走好租客，咁先乜都唔會上身。
方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%，此乃現時換樓之不便。
見你行文估你都好想賣樓，當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實，今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大，建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓，保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢，咁就放心去做啦，要跌的樓終有一日要跌。
由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好，故在此簡短重覆，應先將自住樓放賣，睇下人地肯出幾錢，你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數，買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙，請自行再就時間，一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌，試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。
諗樣認為讀者投資都屬保守型，兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少，月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期，一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還，減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長，令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富，因收入有限而要養家，投資亦不想進取，唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。
講左咁耐，其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見，頗為堅決。
============
了解更多：股市漁夫系統 免費試用
股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。
莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
**限時優惠：現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務
如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第二課當天。
內容重點
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
內容重點
買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人：2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課，在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!
上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人：2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課，在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!
上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課：學生宿舍 (網上影片)
第四課：簽租約，利得稅，印花稅 (網上影片)
第五課(真人課)：2022-11-29(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
>諗Sir【買樓收租課程】課程安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課：學生宿舍 (網上影片)
第四課：簽租約，利得稅，印花稅 (網上影片)
第五課(真人課)：2022-11-29(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–